“自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展才是解決居住問題之道，這就需要軌道交通的完善。”——李鐵
高房價、交通擁堵等問題成為每個生活在大城市中的人共同面臨的問題。近日，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵接受了新京報記者的專訪。李鐵認(rèn)為，北京房價不會降，13億人口在撐著房價，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進(jìn)一步支撐北京房價。而對于近期多地興起的特色小鎮(zhèn)熱，李鐵也有他的擔(dān)心和提示，要“避免打特色小鎮(zhèn)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)”。
“全國13.7億人支撐北京房價”
新京報：怎么看今年以來北京房價的漲勢？
李鐵：北京的房價是不可能降的，因為北京可以輻射到全國，是全國13.7億人口在撐著北京的房價，除此之外還有海外人口。
而且，只要中國經(jīng)濟(jì)增長，高收入人口就會增加，這些人置業(yè)首選自然是一線城市，這是一種規(guī)律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房價就下不來。
和有700萬人口的香港比較，來自全中國全世界的富人都在香港買房，所以它的房價很高，這其中大多是全球華人的富人，這些華人也會轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)水平相對較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現(xiàn)在也在控制他們的購房資格，但是不等于永遠(yuǎn)能夠控制他們購買住房的資格。
北京的房價不可能降的主要原因，是因為它的公共服務(wù)優(yōu)越性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國其他城市。而且現(xiàn)在北京的房價僅僅是香港房價的1/2.5，即使中國經(jīng)濟(jì)增長放緩了，北京的房價也不會降下來。因為只要經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長，中高收入人口就會增加，還是會推動北京的房價升高。
新京報：所以你傾向于認(rèn)為北京房價其實沒有泡沫？
李鐵：對。只要中國經(jīng)濟(jì)增長，就會有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。
高收入人群擔(dān)心貨幣貶值而不愿意把錢存到銀行；直接投資中小企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)的市場環(huán)境尚不完善，而投股票風(fēng)險高還需要長時間的技術(shù)操作，因此土地、房子是最穩(wěn)定的投資選擇。
因此自然資源好或者公共服務(wù)好的城市就成為投資房地產(chǎn)的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產(chǎn)價格未來還會有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。
新京報：最近政府推出自住房商品房、公租房，對穩(wěn)定房價會起到一定作用嗎？
李鐵：首先要看這些自住型商品房能不能滿足需求。
第二，目前的自住型商品房還是優(yōu)先戶籍人口，即使是戶籍人口也有著強大的購買能力，而北京市提供給戶籍人口的中低檔住房并不多。何況現(xiàn)在北京約有2150萬常住人口，加上流動人口的話實際每天在北京的人口還會更多。
第三，新建公租房的選擇空間很多已經(jīng)到了六環(huán)外，而六環(huán)外由于要限制外來人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場需求。
所以公租房的出現(xiàn)一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經(jīng)濟(jì)問題而是社會問題。政府調(diào)整房價、限制購房來穩(wěn)定房價上漲，實際是平衡社會輿論，但是既不能解決北京主城區(qū)未來房價上漲的趨勢，同時又沒有及時采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著兩難。
新京報：那么中低收入人群的住房問題如何解決？
李鐵：不要想象中低收入人群能通過政府壓低價格在主城區(qū)買到一套理想的住房，那種時代已經(jīng)過去了。如果這樣做等于給享受這類住房的人送錢。
最好的辦法是促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，通過周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展來疏解主城區(qū)的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房價飆高以及政府公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施供給不足等矛盾得到緩解。
“只有小鎮(zhèn)發(fā)展才能形成產(chǎn)業(yè)聚集”
新京報：你最近警示說，避免打“特色小鎮(zhèn)”名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，為什么會有這樣的擔(dān)憂？
李鐵：我們現(xiàn)在注意到，很多地方在學(xué)習(xí)特色小鎮(zhèn)經(jīng)驗的時候，先把房地產(chǎn)商引進(jìn)去以產(chǎn)業(yè)園模式來發(fā)展特色小鎮(zhèn)，這違背了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)初調(diào)研并鼓勵特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初衷。
特色小鎮(zhèn)依賴于特色小產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營主體每年的收入不是很高，但能滿足創(chuàng)業(yè)的基本需求。
產(chǎn)業(yè)基地本該是在低成本的條件下形成的，例如國際上像比爾蓋茨、喬布斯當(dāng)年都是在一個廢舊的車庫開始創(chuàng)業(yè)。在高成本的條件下創(chuàng)業(yè)對于大多數(shù)創(chuàng)業(yè)者來說幾乎不可能的。
只有到小鎮(zhèn)發(fā)展才能通過低成本形成產(chǎn)業(yè)聚集，形成發(fā)展特色。大城市發(fā)展不了的原因是初始成本過高。小城鎮(zhèn)的管理成本、消費成本低，收入的標(biāo)準(zhǔn)低，所以有利于創(chuàng)業(yè)。這個規(guī)律也符合產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律。而按照房地產(chǎn)商開發(fā)的模式，則會大大抬高成本，不可能形成特色產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營人才的聚集。
另一方面，把房地產(chǎn)商引入以后，這些做特色小產(chǎn)業(yè)的人很有可能就會轉(zhuǎn)向做房產(chǎn)投資。
新京報：本來特色小鎮(zhèn)是服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)的，但現(xiàn)在變味了？
李鐵：一般特色小鎮(zhèn)要發(fā)展幾年十幾年才能形成規(guī)模，現(xiàn)在兩三年就想打造出一個特色小鎮(zhèn)的樣子，把它變成新一輪的政績工程。實際上所有三四線城市都是按照這種軌跡發(fā)展的，先招商、補償?shù)禺a(chǎn)，然后發(fā)展地產(chǎn)，導(dǎo)致現(xiàn)在三四線房產(chǎn)都存在嚴(yán)重積壓。
現(xiàn)在在這些地方拿地成本高了，價格也升值了，房子賣不出去，于是就打著“特色小鎮(zhèn)”的旗號到新的地方再繁衍一輪新的地產(chǎn)。我覺得這樣下去結(jié)果恐怕不會像預(yù)期得那么好。
■ 同題問答
黑科技是人類想象不到的科技
新京報：2017年你最看好哪項黑科技呢？
李鐵：黑科技應(yīng)該是人類想象不到的科技，但華為小米都推出很多創(chuàng)新，都很有意思，還有什么是人類想不到的呢？你說阿法狗算不算黑科技呢？
新京報：假設(shè)2017年你去創(chuàng)業(yè)會做什么？
李鐵：我現(xiàn)在就在創(chuàng)業(yè)。做智慧城市研發(fā)，和智慧城市系統(tǒng)化的應(yīng)用。雖然我不是作為一個企業(yè)家去創(chuàng)業(yè)，但現(xiàn)在的研究和過去相比有很大變化。
(采寫記者 劉素宏 實習(xí)生 楊凌)
李鐵系中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新京報
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