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宅基地為什么不能像商品房一樣買賣?

[ 作者:金土地  文章來(lái)源:中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)  點(diǎn)擊數(shù): 更新時(shí)間:2016-05-18 錄入:吳玲香 ]

隨著商品房?jī)r(jià)格近幾年的不斷攀升,而往往僅一條馬路之隔農(nóng)村宅院卻無(wú)法自由流轉(zhuǎn),這多少讓擁有宅基地的農(nóng)民群眾心里起了波瀾。今天就讓金土地小編整理了一些資料,讓大家知道關(guān)于宅基地為什么不能像商品房一樣在交易市場(chǎng)自由買賣這個(gè)問題。

一、相關(guān)概念

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。其中包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的,一戶一宅對(duì)于農(nóng)戶來(lái)說是無(wú)償使用也是無(wú)限期使用的。

二、宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)對(duì)于我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)象身份的不同,可以分為以下三類:其一,在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn);其二,向本村集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)民流轉(zhuǎn); 其三,向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán),只要符合相關(guān)的手續(xù)即可,經(jīng)批準(zhǔn)可以依協(xié)議在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn),不具有身份性就沒有了流轉(zhuǎn)的前提。而向本村集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)民流轉(zhuǎn),則是有著眾多的成因限制著。

三、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成因

(一)政策上的成因

從我國(guó)的政策來(lái)看,限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要就是考慮到它的社會(huì)保障和福利性質(zhì),如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn),將會(huì)沖擊農(nóng)村土地制度和社會(huì)的安定,農(nóng)民的利益也得不到保護(hù)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是,基于政策原意,宅基地使用權(quán)制度確實(shí)承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能,特別是在我國(guó)現(xiàn)在社會(huì)保障體系不完善的情況下,宅基地使用權(quán)仍然發(fā)揮著相當(dāng)大的作用。我國(guó)現(xiàn)有大量的農(nóng)民工,他們中大部分的工作大多都是不穩(wěn)定的,所以宅基地是他們進(jìn)退的保障線。

(二)法律上的成因

土地雖然是財(cái)富的源泉,但是基于我國(guó)人多地少的國(guó)情,國(guó)家對(duì)于土地管理采取了十分嚴(yán)格的規(guī)制。按法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有,而農(nóng)民享有用益物權(quán)。《物權(quán)法》只是簡(jiǎn)單規(guī)定了宅基地使用權(quán),《土地管理法》第62 條從“一戶一宅”、“面積限定”、“流轉(zhuǎn)后不得再申請(qǐng)”等方面對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。就物權(quán)理論上看,所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的,任何人都可以在法律法規(guī)沒有禁止的情況下,通過租賃、承包、入股等方式實(shí)現(xiàn)對(duì)他物的占有、使用、收益等權(quán)利。在我國(guó),農(nóng)民擁有其房屋的所有權(quán)與宅基地的使用權(quán),而自古以來(lái)房屋可以說是私產(chǎn)的核心,限制房屋的流轉(zhuǎn)是有違公平正義的。又基于我國(guó)房地一體的原則,宅基地使用權(quán)依附于房屋,應(yīng)當(dāng)是私權(quán)。既是私權(quán),私法主體即有權(quán)依其意思自主行使處分,有其正當(dāng)?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。

(三)經(jīng)濟(jì)上的成因

經(jīng)濟(jì)上的成因主要就是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的影響和相應(yīng)的監(jiān)管制度沒有確立兩個(gè)方面。一方面,缺乏規(guī)劃和限制,那么可能造成的直接后果就是商品房供應(yīng)量的猛增,然后影響現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。另一方面,監(jiān)管制度還沒有確立,如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)就有可能導(dǎo)致無(wú)法調(diào)控。

四、總結(jié)

我國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有,宅基地流轉(zhuǎn)交易的,只是有關(guān)土地的使用權(quán)而不是所有權(quán)。就是說,交易活動(dòng)要接受所有權(quán)的制約,未經(jīng)所有者同意的私相授受,不受法律保護(hù)。此外,還要接受政府管理如產(chǎn)權(quán)登記、用途管制、繳納稅費(fèi)等的制約。例如說即使是合法交易,如遇政府征收,土地補(bǔ)償?shù)膶?duì)象應(yīng)該主要是集體組織,而買方能夠獲得的,只是對(duì)建筑投資及剩余年期土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此適度放寬宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)既是農(nóng)村土地制度的改革,也是城市住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革,可以開辟一條新的渠道,大大增加對(duì)城市居民的住房供應(yīng),扭轉(zhuǎn)多年單純依賴開發(fā)商的被動(dòng)局面,減輕政府包攬過多的壓力。既有利于農(nóng)村、農(nóng)民,又有利于城市,何樂而不為呢!

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:金土地



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