隨著商品房價格近幾年的不斷攀升，而往往僅一條馬路之隔農(nóng)村宅院卻無法自由流轉(zhuǎn)，這多少讓擁有宅基地的農(nóng)民群眾心里起了波瀾。今天就讓金土地小編整理了一些資料，讓大家知道關(guān)于宅基地為什么不能像商品房一樣在交易市場自由買賣這個問題。
一、相關(guān)概念
宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。其中包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，一戶一宅對于農(nóng)戶來說是無償使用也是無限期使用的。
二、宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)對于我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對象身份的不同，可以分為以下三類：其一，在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)；其二，向本村集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)民流轉(zhuǎn)； 其三，向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。
在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，只要符合相關(guān)的手續(xù)即可，經(jīng)批準可以依協(xié)議在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不具有身份性就沒有了流轉(zhuǎn)的前提。而向本村集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)民流轉(zhuǎn)，則是有著眾多的成因限制著。
三、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成因
（一）政策上的成因
從我國的政策來看，限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要就是考慮到它的社會保障和福利性質(zhì)，如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，將會沖擊農(nóng)村土地制度和社會的安定，農(nóng)民的利益也得不到保護。應(yīng)當承認的是，基于政策原意，宅基地使用權(quán)制度確實承擔(dān)著一定的社會保障功能，特別是在我國現(xiàn)在社會保障體系不完善的情況下，宅基地使用權(quán)仍然發(fā)揮著相當大的作用。我國現(xiàn)有大量的農(nóng)民工，他們中大部分的工作大多都是不穩(wěn)定的，所以宅基地是他們進退的保障線。
（二）法律上的成因
土地雖然是財富的源泉，但是基于我國人多地少的國情，國家對于土地管理采取了十分嚴格的規(guī)制。按法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，而農(nóng)民享有用益物權(quán)。《物權(quán)法》只是簡單規(guī)定了宅基地使用權(quán)，《土地管理法》第62 條從“一戶一宅”、“面積限定”、“流轉(zhuǎn)后不得再申請”等方面對宅基地使用權(quán)進行了規(guī)定。就物權(quán)理論上看，所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的，任何人都可以在法律法規(guī)沒有禁止的情況下，通過租賃、承包、入股等方式實現(xiàn)對他物的占有、使用、收益等權(quán)利。在我國，農(nóng)民擁有其房屋的所有權(quán)與宅基地的使用權(quán)，而自古以來房屋可以說是私產(chǎn)的核心，限制房屋的流轉(zhuǎn)是有違公平正義的。又基于我國房地一體的原則，宅基地使用權(quán)依附于房屋，應(yīng)當是私權(quán)。既是私權(quán)，私法主體即有權(quán)依其意思自主行使處分，有其正當?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
（三）經(jīng)濟上的成因
經(jīng)濟上的成因主要就是對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的影響和相應(yīng)的監(jiān)管制度沒有確立兩個方面。一方面，缺乏規(guī)劃和限制，那么可能造成的直接后果就是商品房供應(yīng)量的猛增，然后影響現(xiàn)有市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。另一方面，監(jiān)管制度還沒有確立，如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)就有可能導(dǎo)致無法調(diào)控。
四、總結(jié)
我國農(nóng)村土地屬于集體所有，宅基地流轉(zhuǎn)交易的，只是有關(guān)土地的使用權(quán)而不是所有權(quán)。就是說，交易活動要接受所有權(quán)的制約，未經(jīng)所有者同意的私相授受，不受法律保護。此外，還要接受政府管理如產(chǎn)權(quán)登記、用途管制、繳納稅費等的制約。例如說即使是合法交易，如遇政府征收，土地補償?shù)膶ο髴?yīng)該主要是集體組織，而買方能夠獲得的，只是對建筑投資及剩余年期土地使用權(quán)的補償。因此適度放寬宅基地流轉(zhuǎn)市場既是農(nóng)村土地制度的改革，也是城市住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，可以開辟一條新的渠道，大大增加對城市居民的住房供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)多年單純依賴開發(fā)商的被動局面，減輕政府包攬過多的壓力。既有利于農(nóng)村、農(nóng)民，又有利于城市，何樂而不為呢！
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：金土地
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