原題：中國(guó)城市轉(zhuǎn)型的贏家和輸家:土地利用改革及其對(duì)發(fā)展中國(guó)家的影響
土地融資在城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮了巨大作用。將公共土地出租或出售給私人部門，已將中國(guó)地方政府最寶貴的資產(chǎn)貨幣化，過(guò)去幾十年中，他們的大部分收入均來(lái)自土地出售。
然而，雖然在許多方面取得了進(jìn)展，但土地融資給中國(guó)帶來(lái)了一系列不容回避的挑戰(zhàn)，諸如腐敗、農(nóng)村征地和日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。
緣起
鄧小平在上世紀(jì)70年代末開始了改革開放。上世紀(jì)80年代，中國(guó)政府借鑒香港利用土地資產(chǎn)為政府和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目融資的成功經(jīng)驗(yàn)，開始進(jìn)行土地使用權(quán)改革。
鄧小平創(chuàng)建深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是為了將市場(chǎng)導(dǎo)向的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)力量與社會(huì)主義準(zhǔn)則相結(jié)合。在這種結(jié)構(gòu)下，經(jīng)濟(jì)特區(qū)(包括深圳、廈門、珠海、汕頭)進(jìn)行了許多其他地方無(wú)法進(jìn)行的改革。引入了一系列土地使用權(quán)改革手段，這包括建立土地租賃和拍賣制度，這為中國(guó)其他城市的土地利用模式創(chuàng)造了一個(gè)模板。
《土地使用制度改革：對(duì)中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的影響》的作者之一，新加坡國(guó)立大學(xué)李光耀公共政策學(xué)院的吳木鑾教授指出：“政府將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給私人部門使地方政府獲益，而開發(fā)商和普通公眾可以從開發(fā)房地產(chǎn)以及獲得房屋所有權(quán)中獲益。”
“在過(guò)去的30年間，中國(guó)人一直將如此成功的城市化進(jìn)程模式視為信仰。約瑟夫·斯蒂格利茨教授（Joseph E. Stiglitz）將其稱之為‘塑造全球發(fā)展的重要力量之一’，” 吳木鑾補(bǔ)充道。
挑戰(zhàn)
然而，自城市化進(jìn)程加快以來(lái)，中國(guó)的土地融資出現(xiàn)了許多問(wèn)題。自1990年國(guó)務(wù)院允許外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，土地市場(chǎng)的快速發(fā)展一直不公平。
貧富差距和土地管理方面的各種問(wèn)題意味著農(nóng)村農(nóng)田被侵占，暗箱操作導(dǎo)致了猖獗的腐敗和土地囤積。
在沒(méi)有得到足夠補(bǔ)償?shù)那闆r下攫取農(nóng)村土地，以及經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)尤為引起中央政府的關(guān)注。
這一幕正在中國(guó)深圳上演。深圳目前正經(jīng)歷著房地產(chǎn)泡沫。作為中國(guó)的科技中心，大量年輕畢業(yè)生和專業(yè)人士涌入這座城市，導(dǎo)致住房需求激增。
在2015年3月到2016年3月之間的一年時(shí)間內(nèi)，由于剛性需求和投機(jī)行為，這座城市的房?jī)r(jià)上漲了62%。政府放松了對(duì)貸款的限制，并將首次購(gòu)房者的首付要求從30%降至20%，進(jìn)一步加大了市場(chǎng)壓力。根據(jù)最新的國(guó)際媒體報(bào)道，硅谷生活成本的上升趕走了科技人才，但深圳的住房成本已貴過(guò)硅谷。
這一結(jié)果意味著，對(duì)該市許多工人來(lái)說(shuō)，住房抵押貸款額已經(jīng)超過(guò)了他們的月薪。這些價(jià)格上漲可能會(huì)阻礙人才流動(dòng)，而恰恰正是這些人，才使得金融和科技公司取得了如此大的成功。最近，華為的研發(fā)和其他部門已經(jīng)從深圳轉(zhuǎn)移到東莞。
投資者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)如此高的回報(bào)率極具吸引力，因而大舉入市。這導(dǎo)致中低收入者的住房短缺，從而引發(fā)了人們對(duì)于公共住房的迫切需求。盡管政府已要求地方政府推廣公共住房，但在深圳等許多城市，公共住房的比例并沒(méi)有明顯提高。
新加坡模式
深圳市政府最近宣布了一項(xiàng)截至2035年，涵納170萬(wàn)套新住房的計(jì)劃：其中60%是政府產(chǎn)權(quán)的住房。一些人懷疑這些住房是否會(huì)惠及窮人，因?yàn)樯钲诤推渌鞘羞^(guò)去也曾做出過(guò)類似的承諾，但并未兌現(xiàn)。
深圳的新政與新加坡的社會(huì)住房模式類似。新加坡的住房由新加坡建屋發(fā)展局管理，住期為99年，這種模式受到世界各國(guó)的高度重視。新加坡全國(guó)80%的住房處于公共控制之下，這意味著大多數(shù)新加坡人能在很大程度上受到保護(hù)，免受可能影響私人市場(chǎng)的危險(xiǎn)房?jī)r(jià)泡沫的影響。
至于中國(guó)，正在采取措施，通過(guò)提高透明度和政策標(biāo)準(zhǔn)化的手段，來(lái)應(yīng)對(duì)與土地融資相關(guān)的挑戰(zhàn)。土地收入數(shù)字現(xiàn)正公開接受公眾審查，并已設(shè)立儲(chǔ)備用地，以提供可持續(xù)的土地使用。
隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)加快，這種向制度透明的轉(zhuǎn)變可能有助于中國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，尤其是在人們關(guān)注的住房方面。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也可能成為越南等發(fā)展中國(guó)家的一個(gè)參考案例。越南也在經(jīng)歷快速城市化，并可能采取類似的方式為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金。
值得懷疑的是，像美國(guó)各州政府這樣的西方政府，是否也能從這種模式中獲益，在未來(lái)為資金不足的地方項(xiàng)目提供收入。
但正如吳木鑾教授所指出的那樣，“美國(guó)地方政府的財(cái)政能力可持續(xù)性在過(guò)去幾十年大幅下降。一段時(shí)間以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)岌岌可危。市政債務(wù)一直在上升。”然而，中國(guó)土地改革和房地產(chǎn)泡沫仍是值得注意的問(wèn)題，深圳的房?jī)r(jià)甚至高于舊金山。亞洲和其他地區(qū)的發(fā)展中國(guó)家應(yīng)該謹(jǐn)慎考量中國(guó)土地制度的優(yōu)勢(shì)與不足。(翻譯：李柏慧)
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：NUSLKYSPP 微信公眾號(hào)
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