打通農(nóng)村資產(chǎn)的資本化通道，各地作了許多探索性工作，形成了一系列的典型經(jīng)驗，但也存在一些障礙沒有消除，需要進一步拓展思路、完善機制、增添措施。
存在障礙
一是農(nóng)村資產(chǎn)評估難。由于沒有統(tǒng)一、活躍的市場，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)很難找到“公允價值”。目前，我省各地農(nóng)村資產(chǎn)的價值評估主要是由主管部門出具評估報告，缺乏專業(yè)的農(nóng)村資產(chǎn)價值評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員。而不經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)客觀公正的評估，一方面可能導致在交易中，農(nóng)戶所獲得的對價與農(nóng)村資產(chǎn)自身價值極不相稱，難以保護農(nóng)戶基本利益；另一方面導致金融機構(gòu)在辦理農(nóng)村資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時，沒有相對獨立的評估價值作參照，價值評估主觀判斷成份較大，發(fā)放貸款時難以準確授信，從而影響抵押貸款業(yè)務(wù)的有效開展。
二是農(nóng)村資產(chǎn)處置難。盡管許多農(nóng)村資產(chǎn)在出現(xiàn)抵押貸款償還風險時，可以進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)通過拍賣、變賣、流轉(zhuǎn)等方式處置，也可由農(nóng)村資產(chǎn)收儲機構(gòu)依法收儲。但由于流轉(zhuǎn)市場剛剛建立，尚不健全，一旦發(fā)生風險，對農(nóng)村資產(chǎn)的處置沒有法律政策依據(jù)，變現(xiàn)十分困難。尤其是農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)，法律規(guī)定只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但隨著宅基地改革“一戶一宅”的要求，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部根本無法流轉(zhuǎn)。即便如宣州區(qū)突破了農(nóng)民住房只在村集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的限制，但農(nóng)房利用價值不高，升值潛力缺乏，農(nóng)房轉(zhuǎn)讓、拍賣也很少有人接手。
三是農(nóng)村資產(chǎn)退出難。盡管我省在宅基地退出方面已有相關(guān)規(guī)定，如在《安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》 （皖政〔2016〕56號）中，提出對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民，由縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。但退出后得到的補償標準較低，如提高標準又會對縣財政壓力造成較大負擔。所以現(xiàn)實當中除金寨縣外，其他地區(qū)極少出現(xiàn)退出宅基地的農(nóng)戶。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)退出機制尚未建立，目前農(nóng)戶退出后還無法獲得相對固定、合理的補償。農(nóng)村集體資產(chǎn)退出也無合理的補償機制，農(nóng)民所持有的農(nóng)村集體資產(chǎn)股份也只能在村內(nèi)流轉(zhuǎn)，在今后極有可能出現(xiàn)只有賣家而無買家的現(xiàn)象。
有關(guān)建議
一是建立農(nóng)村資產(chǎn)價格專業(yè)化評估機制。一方面，在評估機構(gòu)上：引入獨立的第三方評估機構(gòu)，鼓勵和支持以市場化方式組建農(nóng)村資產(chǎn)評估機構(gòu)，適當降低民營評估機構(gòu)的行業(yè)準入門檻和條件，讓更多中介機構(gòu)進入農(nóng)村資產(chǎn)評估市場，滿足農(nóng)村資產(chǎn)日益增多的評估需求。另一方面，在評估方法上：建立農(nóng)村資產(chǎn)信息庫，對農(nóng)村資產(chǎn)評級定等，制定包括土地級差收入、區(qū)域差異、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素在內(nèi)的基準價格。建立包括農(nóng)村資產(chǎn)基準價格、評估價格和交易價格等信息在內(nèi)的農(nóng)村資產(chǎn)價格信息登記冊，反映價格變動態(tài)勢，通過電子信息網(wǎng)絡(luò)及時公開發(fā)布。建立切合各地實際的農(nóng)村資產(chǎn)價格評估方法和最低保護價制度，引導金融機構(gòu)制定農(nóng)村資產(chǎn)抵押具體標準，縮小農(nóng)村資產(chǎn)抵押物評估值與貸款額度之間的差距。
二是積極培育有助于盤活農(nóng)村資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。目前，在一些地方農(nóng)村的體驗經(jīng)濟和民宿經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)方興未艾，而這些新業(yè)態(tài)對于盤活農(nóng)村資產(chǎn)也有著很大的積極意義。比如，如果從滿足城市人的農(nóng)家情趣體驗、下鄉(xiāng)養(yǎng)老等方面的需求著手，就能把一些難以處置的農(nóng)房給很好的利用起來。為此，應(yīng)通過利用農(nóng)村閑置房產(chǎn)，積極興辦農(nóng)家樂、農(nóng)事體驗中心等，突出農(nóng)耕文化、農(nóng)家情趣，打造鄉(xiāng)村旅游精品目的地和鄉(xiāng)村旅游品牌。支持基礎(chǔ)條件好、區(qū)位優(yōu)勢明顯的地區(qū)盤活農(nóng)村閑置老宅老院、農(nóng)房等，興辦養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、鄉(xiāng)村康養(yǎng)中心，提供規(guī)范化、標準化養(yǎng)老服務(wù)，滿足城市人的下鄉(xiāng)養(yǎng)老需求。積極發(fā)展集產(chǎn)地配送、農(nóng)村電商、民宿經(jīng)濟、鄉(xiāng)村體驗等于一體的綜合業(yè)態(tài)，把農(nóng)村資產(chǎn)資源更為充分地利用起來。
三是健全農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易體系。大力推進農(nóng)村確權(quán)、賦權(quán)、活權(quán)改革，通過確權(quán)頒證，明晰農(nóng)村各項產(chǎn)權(quán)歸屬。積極培育農(nóng)村資產(chǎn)交易市場，鼓勵社會資本參與農(nóng)村資產(chǎn)交易登記平臺建設(shè)，依法合規(guī)開展農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、村股份經(jīng)濟合作社股權(quán)等各類資產(chǎn)交易和權(quán)益變現(xiàn)，提供從價值評估、公平交易、權(quán)屬變更到資產(chǎn)管理、法律援助等一條龍專業(yè)化服務(wù)。建立由政府主導的糾紛仲裁機構(gòu)，對農(nóng)民資產(chǎn)托管融資中出現(xiàn)的矛盾、資產(chǎn)處置中的糾紛和權(quán)屬界定等，主要通過仲裁機構(gòu)協(xié)調(diào)化解。加強信息化建設(shè)，實現(xiàn)線上線下互動，促使農(nóng)村資產(chǎn)的交易更加高效、便捷。
完善農(nóng)村資產(chǎn)有償退出機制。鼓勵已在城鎮(zhèn)落戶且有穩(wěn)定收入的農(nóng)民退出土地承包經(jīng)營權(quán)，通過建立承包地退出周轉(zhuǎn)金，墊付承包地退出補償費，進行土地收儲或土地流轉(zhuǎn)再利用。借鑒重慶“地票”經(jīng)驗和金寨宅基地復墾騰退的建設(shè)用地指標在省域范圍內(nèi)有償調(diào)劑使用經(jīng)驗，采用建設(shè)用地指標市場化交易的方式，拓寬宅基地退出補償資金來源渠道，提高補償標準，增強農(nóng)戶退出宅基地的積極性。加快推進農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認定，實現(xiàn)集體權(quán)益與成員身份掛鉤、與戶口脫鉤，在此基礎(chǔ)上，進一步增強股權(quán)的可流轉(zhuǎn)性，探索股權(quán)有償退出機制，適當擴大集體資產(chǎn)股份有償退出的范圍。
（作者系黃山區(qū)政協(xié)委員）
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：江淮時報 2018年10月09日
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