宅基地“三權(quán)分置”的探索實施,使宅基地的身份屬性和居住保障屬性落實到新設(shè)的宅基地資格權(quán)上，資格權(quán)成為“三權(quán)分置”邏輯關(guān)系和有效運行的關(guān)鍵紐帶。
資格權(quán)的內(nèi)涵
筆者認(rèn)為，在盤活宅基地資源的目標(biāo)背景下，宅基地資格權(quán)，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的從集體經(jīng)濟(jì)組織那里要求使用一定面積宅基地的保障權(quán)利，包括分配取得權(quán)和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)之后的剩余權(quán)。在取得環(huán)節(jié)，落地前為宅基地資格權(quán)，落地后為宅基地使用權(quán)；在流轉(zhuǎn)使用環(huán)節(jié)，農(nóng)戶保留資格權(quán)（剩余權(quán)），流轉(zhuǎn)戶取得有期限的使用權(quán)。
資格權(quán)實現(xiàn)面臨的問題
一是資格權(quán)來源界定和確認(rèn)仍存有爭議。目前農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的法律地位模糊不清，成員資格認(rèn)定在法律上未明確，也帶來宅基地資格權(quán)的確認(rèn)難題。二是資格權(quán)的相關(guān)法律建構(gòu)還未完備。宅基地“三權(quán)分置”后的資格權(quán)和使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容與功能定位尚未清晰，資格權(quán)的用益物權(quán)也有待安排。三是資格權(quán)的權(quán)能屬性尚未完全清晰。從農(nóng)村土地三項改革試點看,實踐中傳統(tǒng)“一戶一宅”和其他戶有所居形式如“集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建”“農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)”等資格權(quán)權(quán)能屬性有所不同，確權(quán)頒證內(nèi)容也不同，現(xiàn)有實踐探索尚未觸及。四是地方實踐尚未形成成熟經(jīng)驗。
宅基地資格權(quán)的實現(xiàn)路徑
一是合理界定農(nóng)戶宅基地資格權(quán)。在條件成熟的地區(qū)，推進(jìn)農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過為集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)放宅基地資格權(quán)證書或證明，確認(rèn)宅基地農(nóng)戶資格權(quán)面積，作為農(nóng)戶申請、調(diào)劑、使用宅基地的依據(jù)。二是構(gòu)建和完善相關(guān)制度體系。確立資格權(quán)法律地位和行權(quán)方式，明確資格權(quán)法定用益物權(quán)性質(zhì)，將“資格權(quán)”納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。三是明晰資格權(quán)的權(quán)能形態(tài)。通過適當(dāng)?shù)姆蓸?gòu)造對資格權(quán)的權(quán)能進(jìn)行合理配置。四是進(jìn)一步探索資格權(quán)的多種實現(xiàn)方式。如允許符合條件的農(nóng)民申請公共租賃住房和換股權(quán)、換貨幣等多種實現(xiàn)形式。對于無后備土地資源提供宅基地的地區(qū)，可探索建立資格權(quán)與城鎮(zhèn)住房保障體系的銜接機制。探索建立市民化后農(nóng)民宅基地資格權(quán)的退出機制。
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