高地價(jià)從哪里來(lái)？古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，是來(lái)源于土壤的肥力。那是對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的解釋。到了工商業(yè)時(shí)代，土地本身的特性決定價(jià)格的理論，依然影響著許多人的觀念，如下面這種看法：
過(guò)去，社會(huì)輿論認(rèn)為，政府從農(nóng)民手里以低價(jià)購(gòu)買地，再以高價(jià)賣出，很不合理。但是要看到，這塊地之所以值錢，不是因?yàn)閺霓r(nóng)民到了政府手里，而是因?yàn)樗挠猛静灰粯恿耍枰募夹g(shù)條件也不一樣了。作為農(nóng)田，可以排灌水即可。而作為城市建設(shè)用地，就要修各式基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路、供電、供水、配套的綠地等，土地增值的相當(dāng)一部分在這些基礎(chǔ)設(shè)施上。如果這個(gè)地的價(jià)錢都給了農(nóng)民，誰(shuí)去做基礎(chǔ)設(shè)施呢？沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施，這個(gè)地只能跟農(nóng)地同價(jià)，不可能升值。
也就是說(shuō)，這個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，土地的價(jià)格來(lái)源于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，這類似于地主對(duì)土地的投資可以增加肥力。因此，土地漲價(jià)要?dú)w公。
這一理論很容易被事實(shí)推翻。中國(guó)有大量空城、鬼城，道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的很好，但無(wú)人購(gòu)買，房?jī)r(jià)跌到零乃至倒貼錢。可見(jiàn)，并非基建好就有高地價(jià)。基建不是土地值錢的唯一原因。
更可能的解釋是，如果基建是在有增值潛力的位置投資，土地增值的回報(bào)可以彌補(bǔ)基建的投入，但如果在沒(méi)有潛力的位置投資，投資再多也不會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的提高。一些城市地方政府投資基建后，地價(jià)上漲，是因?yàn)樗麄兦『迷趯?duì)的位置進(jìn)行了投資。中西部很多城市的投資實(shí)際上沒(méi)有什么回報(bào)。說(shuō)基建投資導(dǎo)致地價(jià)高，是搞錯(cuò)了因果關(guān)系。是地價(jià)高的地方基建多，而不是基建多的地方地價(jià)高。另一方面，建設(shè)城市也未必采用政府征地的方式。筆者所調(diào)研的蛟龍工業(yè)港，其道路、水電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就是在集體土地上，由企業(yè)投資修建，由農(nóng)村變成了工業(yè)園區(qū)，并最終變成了城市。昌平郊區(qū)的鄭各莊也是如此，從一個(gè)農(nóng)村變成了現(xiàn)代化的城市。不但村內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施由村莊修建，就連村外南北兩條主干道也是由鄭各莊修建的。至于重大基建項(xiàng)目落地，筆者曾去中交集團(tuán)調(diào)研咨詢，答復(fù)是如果用征地的方式做基建，地方政府有時(shí)不會(huì)給農(nóng)民征地款，農(nóng)民的爭(zhēng)議會(huì)比較大，但如果用集體土地做基建，農(nóng)民能拿到錢，會(huì)更愿意出讓土地。不妨試試用集體土地做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，看看是否真有此不同？
前文引言的論述倒是指出了一線城市房?jī)r(jià)高的原因。某程度上，政府對(duì)土地市場(chǎng)的限制和土地用途管制確實(shí)提高了地價(jià)。從供給與需求的新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，政府征地壟斷了合法的土地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地供給量減少。用途管制更進(jìn)一步導(dǎo)致了土地供給中用于建設(shè)的土地減少，其中住宅用地的供給更少，在需求增加時(shí)，較少的供給推高了一線城市的房?jī)r(jià)。按引文的推論，如果用途管制與房?jī)r(jià)有關(guān)，政府的確實(shí)要承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。土地市場(chǎng)限制與用途管制的弊端值得反思。
政策與法律往往基于某些理論，但這些理論的基礎(chǔ)很可能是錯(cuò)誤的。隨著人類對(duì)世界的認(rèn)識(shí)越深，既有理論越可能被推翻。在中國(guó)這個(gè)大國(guó)，如果根據(jù)某些理論制定全國(guó)性的限制性政策，就很可能導(dǎo)致意想不到的后果。當(dāng)我們說(shuō)為了某種目的要管這管那時(shí)，往往會(huì)忽略其他可能的后果。即使其他國(guó)家做出了類似的限制性政策，也未必適合我國(guó)的國(guó)情。要制定全國(guó)性的限制政策時(shí)，首先要反復(fù)考慮制定管制政策法律的必要性，能不管就不管。一旦用法律政策來(lái)管制，就喪失了用其他方法機(jī)動(dòng)解決問(wèn)題的回旋余地。
最后，不是用腳做研究就一定會(huì)得出正確的結(jié)論。因?yàn)楝F(xiàn)象和實(shí)質(zhì)總有巨大的差距，而人無(wú)法逃離抽象的概念思考。歷史上已有不少學(xué)者在現(xiàn)象和理念之間反復(fù)思考，由此推動(dòng)了新觀念和理論的進(jìn)步。經(jīng)濟(jì)思想也早已跨越了古典價(jià)值論，超越了“土地漲價(jià)要?dú)w公”的理念。錯(cuò)誤的、過(guò)時(shí)的概念與理論會(huì)導(dǎo)致不清楚的思想觀念。如果政策制定基于此，勤勉和情懷只會(huì)使結(jié)果越來(lái)越糟。
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)助理教授）
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