“《土地管理法（修正案）》應成為推動改革的利器，不應為改革設置障礙。”8月17日，在中國國際經(jīng)濟交流中心主辦的第九十八期 “經(jīng)濟每月談”上，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長鄭新立就國土資源部《土地法(修正案)》發(fā)表觀點。
鄭新立表示，通過修改現(xiàn)行法律中已過時的內(nèi)容為改革掃除障礙，或?qū)⒅貜偷母母锷仙秊榉桑龠M改革。這是處理立法與改革關(guān)系的重要原則。他指出，國土資源部最近公布的《中華人民共和國土地管理法（修正案）》征求意見稿(以下簡稱為“修正案”)，在一些重要內(nèi)容上，與黨的十八屆三中全會決定(以下簡稱《決定》)的精神和改革試點的成功經(jīng)驗存在明顯不一致的地方。
一、農(nóng)村退出宅基地使用權(quán)，應通過市場轉(zhuǎn)讓，不應由村集體收回再分配。
《決定》明確指出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。這里有兩點是明確無誤，不可更改的，即宅基地的用益物權(quán)和住房的財產(chǎn)權(quán)都歸農(nóng)戶所有，由于住房和宅基地組合在一起才具有商品屬性，才能有使用價值和交換價值，因此《決定》所說的住房財產(chǎn)權(quán)的抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，自然包括宅基地的使用權(quán)的抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。然而，修正案第64條第6款規(guī)定，進城居住的農(nóng)村居民騰退出的宅基地，可以由本集體經(jīng)濟組織與宅基地使用權(quán)人協(xié)商回購，主要用于滿足本集體內(nèi)部的宅基地再分配，或者是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定整理利用。用“協(xié)商回購”取代“市場轉(zhuǎn)讓”，并把再分配的范圍限定在本集體內(nèi)部，這就完全否定了農(nóng)戶對宅基地的用益物權(quán)，否定了包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)民住房的商品屬性。
眾所周知，由于改革以來農(nóng)村人口減少了3億多人，農(nóng)村住宅大量閑置，出現(xiàn)了大批“空心村”。據(jù)人民日報6月18日對宅基地制度改革試點縣的報告，題目叫“沉睡的資源要喚醒它”。報道里講安徽金寨縣宅基地整理后節(jié)約占地78%，江西余江縣農(nóng)村一戶多宅占40%。閑置房、危房、倒塌房3.85萬棟，相當于農(nóng)村總戶數(shù)的52%。全國農(nóng)村人均占有建設用地現(xiàn)在是城市人均的3倍多，農(nóng)村集體經(jīng)濟內(nèi)部不僅沒有對住宅建設用地的需求，而且有大量的住宅建設用地亟待轉(zhuǎn)讓和利用。修正案枉顧這一事實，規(guī)定騰退的宅基地主要是在集體內(nèi)部分配使用，既違背了商品交換原則，又違背了市場供求規(guī)律。
二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，必須建立農(nóng)村建設用地減少與城市建設用地增加的市場轉(zhuǎn)換機制。
在工業(yè)化、城市化過程中，城市人口增加和農(nóng)村人口減少是一個客觀規(guī)律，《決定》提出要打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，正是適應了這一規(guī)律的要求，應當推行城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤的政策，通過市場交換和土地規(guī)劃部門跨區(qū)域的調(diào)節(jié)，即使退出宅基地的農(nóng)民獲得財產(chǎn)性收入，又能滿足城市新增建設用地的需要，降低城市房地產(chǎn)價格。為什么美歐發(fā)達國家城市房價低于我國的大城市，原因在于他們有一個城鄉(xiāng)一體化的房地產(chǎn)市場，保證了城市新增建設用地的供給。同時，所有發(fā)達國家的經(jīng)驗還證明，在城市化過程中間，耕地都是增加的，我國也不會例外。
金寨縣共有1.45萬戶退出宅基地，已經(jīng)騰退復墾宅基地2.3萬畝，新增耕地1.8萬畝。經(jīng)國土資源部批準，拿出10800畝集約的建設指標，在省域范圍內(nèi)的建設用地市場交易，平均每畝售價49萬元既使農(nóng)民收益，又大幅度降低了城市建設用地的價格，從而降低了企業(yè)的成本和城市的房價。
全國農(nóng)村宅基地共有2.5億畝，如果按照金寨的價格來計算，潛在的市場價值超過100萬億元。以農(nóng)村土地為抵押，打造一個融資平臺，未來幾年撬動幾十萬億元銀行貸款和社會投資等城市資本下鄉(xiāng)，投入到農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新農(nóng)村建設、農(nóng)民工市民化和特色小鎮(zhèn)建設上來，必將激發(fā)出經(jīng)濟增長的巨大新動能。迅速改變城鄉(xiāng)發(fā)展差距拉大的狀況，為2020年全面建成小康社會和跨入高收入國家提供強有力的保證。
三、適應勞動力全國流動的需要，應建立全國統(tǒng)一的建設用地市場。
東部沿海地區(qū)作為農(nóng)民工的流入地，中西部地區(qū)作為農(nóng)民工的輸出地，決定了沿海地區(qū)對建設用地的需求大于中西部，應當建立全國統(tǒng)一的建設用地市場，把中部地區(qū)農(nóng)民工退出的農(nóng)村建設用地指標出售給沿海地區(qū)。從全球來看，50%以上的GDP集中在沿海地帶，我國人口向沿海集聚也是必然趨勢。金寨的集約建設用地指標如果能夠拿到全國統(tǒng)一的市場來銷售，售價會高于每畝49萬元，但肯定會遠遠低于目前沿海城市的地價。為了解決土地占好補劣和農(nóng)產(chǎn)品運輸成本的問題，應當以每畝土地標準的產(chǎn)量來確定土地當量，再乘以運輸成本系數(shù)，然后進行交易。運用市場機制，總能找到補償辦法。
《決定》提出要發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，土地作為重要的生產(chǎn)要素，不容置疑屬于市場配置的范圍。只有發(fā)揮市場對土地配置的決定性作用，同時更好的發(fā)揮政府作用，才能實現(xiàn)土地資源的節(jié)約、集約利用，喚醒農(nóng)村沉睡的龐大資源。
鄭新立強調(diào)，《土地法(修正案)》應成為推動改革的利器，不應為改革設置障礙。習近平總書記最近在迎接十九大專題研討班的開班式講話中也強調(diào)，為了實現(xiàn)2020年全面建設小康社會的目標，要抓重點，補短板，強弱項，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村正式這樣的短板和弱項。怎么加強這個短板和弱項?十八屆三中全會關(guān)于農(nóng)村土地制度的改革提出了有效的措施。可以說，十八屆三中全會決定集中體現(xiàn)了習近平同志關(guān)于改革的思想，我們要同以習近平同志為核心的黨中央保持一致，就應當不折不扣地貫徹落實黨的十八屆三中全會的決定，以農(nóng)村土地制度改革為核心，推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新農(nóng)村建設、農(nóng)民工適齡化和特色小鎮(zhèn)建設，這樣為2020年縮小城鄉(xiāng)收入差距，全面建成小康社會作出貢獻。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中宏網(wǎng)
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