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未經(jīng)村民會(huì)議討論決定,村委會(huì)出租集體土地是否有效?

[ 作者:龍江普法  文章來(lái)源:中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)  點(diǎn)擊數(shù): 更新時(shí)間:2020-06-10 錄入:王惠敏 ]

最高人民法院:

村委會(huì)未經(jīng)村民會(huì)議討論決定而訂立的集體土地租賃合同無(wú)效!

閱讀提示:

村委會(huì)能否將其所有的集體土地出租給他人?未經(jīng)村民會(huì)議討論決定租賃合同是否有效?最高法院認(rèn)為,該等事宜涉及全體村民利益的重大問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定,未經(jīng)村民會(huì)議討論決定的租賃合同無(wú)效。但是實(shí)踐中關(guān)于該問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。

裁判要旨

村委會(huì)未經(jīng)村民會(huì)議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人,違反了《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

案情簡(jiǎn)介

一、文柏池與久裕村聯(lián)合社簽訂《合同書》等合同,約定久裕村聯(lián)合社將其所有的總面積為250000平方米農(nóng)用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)。

二、文柏池向廣州中院提起訴訟,請(qǐng)求:久裕村委會(huì)、久裕村聯(lián)合社支付文柏池補(bǔ)償款1193萬(wàn)元。廣州中院認(rèn)為,案涉合同未經(jīng)村民會(huì)議討論決定,是無(wú)效合同;文柏池在整個(gè)投資過(guò)程中取回的款項(xiàng)已超出其投資款,故久裕村聯(lián)合社、久裕村委會(huì)無(wú)需再返還文柏池對(duì)涉案土地的投資款。廣州中院判決:駁回文柏池的訴訟請(qǐng)求。

三、文柏池不服,上訴至廣東高院,主張《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》中關(guān)于民主決定程序的規(guī)定,屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。廣東高院判決:駁回上訴,維持原判。

四、文柏池仍不服,向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙W罡叻ㄔ翰枚ǎ厚g回文柏池的再審申請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)

法院認(rèn)定案涉合同無(wú)效的原因在于,久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租,涉及全體村民利益的重大問(wèn)題,根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》(1988年通過(guò)版,已失效)第十一條關(guān)于“涉及全村村民利益的問(wèn)題,村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定”的規(guī)定,該事宜應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經(jīng)村民會(huì)議討論決定,違反了上述規(guī)定,故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴,提出如下建議:

一、當(dāng)事人欲與村委會(huì)簽訂租賃合同租賃集體土地時(shí),應(yīng)當(dāng)要求村委會(huì)提供出租該集體土地經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)的書面文件,以確保租賃合同有效。在村委會(huì)提供該文件之前,當(dāng)事人不應(yīng)向村委會(huì)支付租金,避免遭受損失。

二、租賃集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的,租賃合同無(wú)效,請(qǐng)參閱公眾號(hào)民商事裁判規(guī)則2017年9月30日推送的文章:《最高法院:能否出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)》。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》(1987年通過(guò)版,已失效)

第十一條 村民委員會(huì)向村民會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

村民會(huì)議由村民委員會(huì)召集和主持。有五分之一以上的村民提議,應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議。涉及全村村民利益的問(wèn)題,村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定。

村民會(huì)議有權(quán)撤換和補(bǔ)選村民委員會(huì)的成員。

新法:《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》(2010年修訂版)

第二十四條 涉及村民利益的下列事項(xiàng),經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理:

(一)本村享受誤工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn);

(二)從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用;

(三)本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案;

(四)土地承包經(jīng)營(yíng)方案;

(五)村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案;

(六)宅基地的使用方案;

(七)征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案;

(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn);

(九)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。

法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。

以下為該案在法院審理階段,判決書中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述:

久裕村聯(lián)合社與“香港裕豐發(fā)展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》,將久裕村聯(lián)合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發(fā)展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè),并對(duì)租用土地地點(diǎn)、租用土地年限、租用土地價(jià)格及租金管理,以及租用土地用途等均做了明確的約定;文柏池主張?jiān)摵贤皇峭恋刈赓U協(xié)議,而是一份土地使用權(quán)租賃的前期協(xié)議,是對(duì)擬租賃土地的前期開(kāi)發(fā)協(xié)議。

原判決以久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問(wèn)題為由,認(rèn)定無(wú)論《租用土地使用合同書》性質(zhì)如何,均應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定;同時(shí),因《協(xié)議一》和《協(xié)議二》是雙方當(dāng)事人對(duì)案涉土地的處理問(wèn)題簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,均涉及久裕村全體村民的重大利益問(wèn)題,亦認(rèn)定應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定。

原判決以《租用土地使用合同書》、《協(xié)議一》、《協(xié)議二》的簽訂均未經(jīng)村民會(huì)議討論決定,違反了《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定為由,認(rèn)定上述協(xié)議無(wú)效,于法有據(jù)。因此,文柏池關(guān)于原判決適用法律確有錯(cuò)誤的再審申請(qǐng)理由,本院亦不予支持。

案件來(lái)源

文柏池、東莞大寧永盛制衣有限公司與增城市新塘鎮(zhèn)久裕村民委員會(huì)、增城市新塘鎮(zhèn)久裕村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地租賃合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞琜最高人民法院(2015)民申字第759號(hào)]。

延伸閱讀

一、關(guān)于村委會(huì)未經(jīng)村民會(huì)議討論決定即出租農(nóng)村土地的相關(guān)案例

關(guān)于村委會(huì)出租農(nóng)村土地時(shí)民主程序是否影響租賃合同效力的問(wèn)題,實(shí)踐中尚存在爭(zhēng)議。

裁判規(guī)則一:《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》關(guān)于“以借貸、租賃或者其他方式處分集體財(cái)產(chǎn)的,需經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理”的規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不能作為認(rèn)定租賃合同是否有效的依據(jù)。(案例1)

1、煙臺(tái)市芝罘區(qū)只楚街道沙埠居委會(huì)王曰勝返還原物糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[山東省高級(jí)人民法院)2017)魯民申62號(hào)]

2、柘榮縣乍洋鄉(xiāng)水碓村居民委員會(huì)與陳清華,劉宜達(dá)土地租賃合同糾紛二審民事判決書[福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民終字第1292號(hào)]二、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)發(fā)布,為征求意見(jiàn)稿,尚未生效)中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定

二、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)發(fā)布,為征求意見(jiàn)稿,尚未生效)中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定將第五條修改為:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,有權(quán)依法承包經(jīng)營(yíng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的土地,享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

“任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營(yíng)土地的權(quán)利。

“非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,除本法第三章規(guī)定的情形外,不得承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的土地,不享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),但是可以通過(guò)土地流轉(zhuǎn)依法獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。”

三、 增加一條,作為第六條:“以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)中分為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

“土地承包權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的承包土地的權(quán)利。

“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是指一定期限內(nèi)占用承包地、自主組織生產(chǎn)耕作和處置產(chǎn)品,取得相應(yīng)收益的權(quán)利。”

十六、 將第三十二條改為第三十五條,修改為:“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取出租(轉(zhuǎn)包)、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

二十一、 將第三十七條改為第三十九條,第一款修改為:“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)采取出租(轉(zhuǎn)包)、入股或者其他方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,并向發(fā)包方備案。”


中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:龍江普法 頭條號(hào) 



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