——基于福建三村田野考察視野
編者按：文物法中，對(duì)歷史建筑有“誰(shuí)使用，誰(shuí)維修”的規(guī)定。然而，在現(xiàn)實(shí)中，特別是在古村落保護(hù)中，政府相關(guān)部門(mén)很難直接插手監(jiān)管房屋的使用情況。因?yàn)楣耪瑢儆谒疆a(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有人出售或租賃古宅的行為屬于私權(quán)。所以，這往往導(dǎo)致古宅租賃后無(wú)人修繕，甚至私自更改室內(nèi)布局與結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，造成古宅事實(shí)上的破壞。鑒于此，在古城古鎮(zhèn)古村立法保護(hù)時(shí)應(yīng)該明確規(guī)定古宅出售或租賃后，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)變更保護(hù)管理責(zé)任人，否則，將依法予以處罰。對(duì)歷史建筑的保護(hù)，我們“不求所有，但求所在”。
在古村中，隨著原住民的流失，古建筑閑置，租賃現(xiàn)象普遍存在。在這種古建筑的所有權(quán)人和使用者相分離的情況下，由于所有權(quán)人不在場(chǎng)，或古建筑的產(chǎn)權(quán)屬于多個(gè)主體，所有權(quán)人很難或怠于對(duì)古建筑的使用情況進(jìn)行監(jiān)管；使用者不同的租賃目的、素質(zhì)、財(cái)力、意識(shí)直接決定了古建筑的命運(yùn)。在古建筑的產(chǎn)權(quán)私有的情況下，政府相關(guān)部門(mén)也很難直接插手監(jiān)管房屋的使用情況。這樣一來(lái)，就形成了“三不管”的一個(gè)空白格局。如何劃分三方的權(quán)責(zé)利，對(duì)古建筑進(jìn)行有效管理，是古建筑保護(hù)方面亟需破解的一個(gè)難題。
一、商業(yè)型租賃與居住型租賃
2017年7月中南大學(xué)中國(guó)村落文化研究中心與法學(xué)院聯(lián)合開(kāi)展“古城古鎮(zhèn)古村落保護(hù)立法問(wèn)題”暑期田野考察，福建考察小組在對(duì)琴江村、霍童村和崇武古城進(jìn)行考察的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)村出國(guó)務(wù)工人員比較多，古建筑里租住著許多外來(lái)打工者。從租賃的目的來(lái)看，外來(lái)人口租賃古建筑一般分成兩種情況，一種是商業(yè)型租賃，帶有旅游開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，這種情況下古建筑有可能得到比較好的修繕，但如果把控不好，也可能導(dǎo)致古建筑原有風(fēng)格的改變。由于古建筑產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜，這種租賃情況比較少。另一種是居住型租賃，使用者一般是外來(lái)務(wù)工人員，這種情況下，由于使用者不良的生活習(xí)慣、保護(hù)意識(shí)的缺乏或資金限制，并不會(huì)主動(dòng)地去維護(hù)修繕古建筑，為了生活方便，甚至有意無(wú)意地對(duì)古建筑造成一定程度的破壞，這種古建筑破損毀壞的情況比較普遍。
在琴江村，黃恩浩故居被租給一個(gè)外地的古董商，這個(gè)古董商看到村里古建筑殘缺破損的現(xiàn)象十分痛心，以每年上萬(wàn)元的價(jià)格租下黃榮浩故居，租期十年，再出資二十余萬(wàn)元進(jìn)行修繕，使得整個(gè)宅院綠意盎然、生機(jī)勃勃。書(shū)畫(huà)、石缽、根雕，處處顯示著主人的品味，讓人流連忘返。商人平時(shí)自己住，也會(huì)短期租借給志同道合的一些朋友用于聚會(huì)和親子活動(dòng)，收取一定費(fèi)用。他對(duì)于租借的對(duì)象會(huì)精心挑選，一般租給保護(hù)意識(shí)比較強(qiáng)的人。古建筑里陳列著許多搜集來(lái)的古玩字畫(huà)，墻上貼著介紹琴江村歷史的照片，打造成民俗博物館的形式。盡管房屋修繕得古色古香，但村支書(shū)對(duì)此卻不太認(rèn)同。村支書(shū)認(rèn)為，琴江村作為歷史上的八旗滿族屯兵駐地，姓氏很多，村里原本是打算從姓氏文化的角度打造旅游文化，每個(gè)宅子突出一種姓氏，講述這個(gè)姓氏家族的歷史。由于古董商的租賃行為屬于個(gè)人行為，并未與村里進(jìn)行溝通，改造風(fēng)格也與村里的設(shè)想相差很遠(yuǎn)。
黃恩浩故居對(duì)面是許建廷故居，里面住著幾個(gè)外來(lái)務(wù)工者，每月租金一百元，諾大的宅地散亂地堆滿了各種雜物，院子中用塑料網(wǎng)隔成幾塊，分別養(yǎng)著雞鴨，古亭里拉了幾根繩子掛滿了衣服，整個(gè)院子顯得破爛不堪。據(jù)住戶介紹，不久前電視臺(tái)對(duì)這里作了宣傳，很快花園首進(jìn)圍墻窗欞用來(lái)做隔斷的三個(gè)罕見(jiàn)的粉彩瓷花瓶就不翼而飛了。是被盜還是自盜，無(wú)人追究。承租者只是把這里當(dāng)作臨時(shí)的落腳地，似乎連基本的干凈整潔都無(wú)暇顧及，法律意識(shí)、保護(hù)意識(shí)淡薄，防火、治安、衛(wèi)生都成問(wèn)題，村里對(duì)于這種情況也是聽(tīng)之任之，缺乏約束和引導(dǎo)。
在崇武古城、霍童村，租賃現(xiàn)象也很普遍。許多從安徽、四川來(lái)這邊打工的人租住在古建筑里，租金每年一千五百元，比外面便宜很多。承租人往往對(duì)古建筑的歷史和價(jià)值不甚關(guān)心。房主一般在縣里或市里買了新房，不愿意住在低矮狹窄、采光不好的古建筑里，寧可廉價(jià)出租。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，不少居民未經(jīng)批準(zhǔn)就對(duì)歷史建筑進(jìn)行外部修繕裝飾，添加設(shè)施。因?yàn)槎鄶?shù)古建筑內(nèi)部采光通風(fēng)等條件已然不能滿足現(xiàn)代人的生活需要，如果不改造，房子很難租賃出去，于是就出現(xiàn)了房主默許租戶對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)改造的現(xiàn)象，對(duì)古建筑和當(dāng)?shù)卮迓涞恼w風(fēng)貌造成了很大的影響。
目前國(guó)家每年劃撥的保護(hù)經(jīng)費(fèi)尚不能保證現(xiàn)有文物保護(hù)單位的修繕，更不可能去保護(hù)散落在民間的一些有價(jià)值的未列入文保名錄的古民居。被閑置的古建筑，如果無(wú)人居住或不及時(shí)修繕，很快會(huì)腐朽。由于古建筑的產(chǎn)權(quán)大多屬于私人，房主進(jìn)行出租，村委會(huì)和政府并不能出臺(tái)強(qiáng)制措施禁止。如果有相應(yīng)的法律約束機(jī)制，租賃對(duì)出租者和承租人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種互惠又能有效保護(hù)古建筑的方式。
二、村民租賃古建筑行為的動(dòng)機(jī)及其負(fù)面影響分析
一個(gè)古村落沒(méi)有了古建筑，往往就意味著沒(méi)有了優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)。而古建筑作為承載著大量傳統(tǒng)村落文化遺產(chǎn)資源的“活化石”，具有不可再生性、不可替代性，是人類共享的公共文化資源。保護(hù)古建筑就是將蘊(yùn)含在其中的歷史人文信息力求完整的表達(dá)與傳承，然而在從事這一公共事務(wù)中，商業(yè)行為與空間權(quán)利的私人化必定導(dǎo)致其公共屬性一定程度的削弱。村民的租賃古建筑行為盡管表面呈現(xiàn)的是市場(chǎng)行為，但其形成的原因及造成的影響具有深層次含義，作者試圖以管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)的視野進(jìn)行剖析。
1.有限理性行為造就“公地悲劇”
在制度約束的缺乏下，公共事務(wù)中的絕對(duì)自由必然會(huì)因公共資源有限性與個(gè)人欲望無(wú)限性之間矛盾而造成公共資源濫用、破壞、甚而枯竭。人的行為一般是基于自身需求和預(yù)設(shè)目標(biāo)而成的一種行動(dòng)過(guò)程活動(dòng)。村民租賃古建筑行為是為了滿足其物質(zhì)的需要，并達(dá)到一定目標(biāo)而呈現(xiàn)出一系列的活動(dòng)過(guò)程。面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這種行為似乎是為了獲得資金回報(bào)而通過(guò)社會(huì)交換所表現(xiàn)出來(lái)的“最優(yōu)”理性行為，但由于受各種制度與外在環(huán)境的制約，實(shí)質(zhì)是不需要支付維護(hù)古建筑成本下的有限理性行為。在與承租人洽談時(shí)，滿意準(zhǔn)則和適宜性便成為村民租賃行為的行動(dòng)基礎(chǔ)。
公地悲劇理論是由美國(guó)生物學(xué)家加勒特·哈丁教授在1968年提出的，其核心思想就是在一個(gè)具有多個(gè)擁有者的“公地”的公共資源環(huán)境中，每個(gè)擁有者都有權(quán)使用“公地”，由于過(guò)度使用而造成“公地”的公共資源損失卻由所有使用者共同承擔(dān)，每個(gè)人基于自身利益出發(fā)而追求利益最大化是產(chǎn)生公地悲劇的根源。作為經(jīng)濟(jì)行為主體，長(zhǎng)期存在的小農(nóng)意識(shí)造就了村民對(duì)自身以外事務(wù)的漠視，難以形成對(duì)“公地”——古建筑的共享概念，導(dǎo)致的最終后果就是，對(duì)公共資源最大收益的內(nèi)部化，而其維護(hù)成本被有意或無(wú)意的外部化。如今的琴江村、霍童村、崇武古城已然成為眾多商品與服務(wù)的市場(chǎng)交易場(chǎng)所，旅館、飯店、雜貨店、手工藝作坊甚至古玩店隨處可見(jiàn)，攜家?guī)Э诘耐獾貏?wù)工人員承租古建筑現(xiàn)象較為普遍，往昔的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)已不復(fù)存在，靜謐而祥和氛圍已然消失，取而代之的是商業(yè)經(jīng)濟(jì)崇尚，功利關(guān)系膨脹，人情關(guān)系冷漠，文化認(rèn)同感和歸屬感降低，古建筑內(nèi)之臟、亂、臭形象成為常態(tài)，文化資源日漸滅失。古村落的公共資源被過(guò)度地使用，文化環(huán)境進(jìn)一步惡化，“公地悲劇”逐漸凸顯。
2.生活空間的轉(zhuǎn)變衍生“破窗效應(yīng)”
村民在個(gè)人選擇外出行為上，一般由三個(gè)層次理性指引：生存理性、社會(huì)理性和經(jīng)濟(jì)理性。生存理性是最基本層面，只有村民生存理性得到滿足，才會(huì)考慮其它兩種理性。在勞動(dòng)力短缺的城鎮(zhèn)中，生存能力已無(wú)障礙，外出就業(yè)內(nèi)源力得以實(shí)現(xiàn)；外來(lái)文化不斷侵蝕，村民們凝聚力日漸消解，外出就業(yè)推動(dòng)力已然出現(xiàn)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市土地、戶籍管理制度放寬以及教育、醫(yī)療條件先進(jìn)，外出就業(yè)吸引力得以產(chǎn)生；九年義務(wù)教育，大學(xué)門(mén)檻降低，文化素質(zhì)能力普遍提高，就業(yè)方向掌控力得以增強(qiáng)。基于“四力”基礎(chǔ)上，現(xiàn)實(shí)中許多村民生活空間已發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再居住祖宗留下來(lái)的老宅，在追求經(jīng)濟(jì)利益的有限理性下，與其讓它閑置，不如租賃出去。然而，在沒(méi)有租賃合同，或有租賃合同但責(zé)任和義務(wù)條款缺失情況下，由于產(chǎn)權(quán)不是自己的，古建筑風(fēng)貌與價(jià)值保持事不關(guān)己，承租人往往視古建筑為臨時(shí)居所，基于生活隨性需要，或?qū)⒐沤ㄖ優(yōu)轲B(yǎng)殖場(chǎng)，雞鴨成群，或隨處釘掛物件，衣被雜亂不堪……陳舊的古建筑，越發(fā)變得破舊不堪，物質(zhì)資源和承載在其中的文化價(jià)值受到極大破壞，而出租人、承租人甚至政府均無(wú)動(dòng)于衷。
早在1982年，美國(guó)學(xué)者威爾遜和凱琳首次提出了“破窗理論”，其要旨是在一個(gè)社會(huì)環(huán)境中，如果讓某種不良行為聽(tīng)之任之，就會(huì)無(wú)形地誘導(dǎo)人們效仿，甚至?xí)儽炯訁枴Ｔ诩s束機(jī)制的缺失下，毫無(wú)修繕成本的投入而又能獲得收益，利益的驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致古建筑之“破窗”行為即租賃行為逐漸被他人效仿，進(jìn)而演變?yōu)槠毡楝F(xiàn)象，個(gè)體破壞力漸成社會(huì)破壞合力，古村落的歷史風(fēng)貌和原生態(tài)環(huán)境遭到人為破壞，直至“破窗效應(yīng)”產(chǎn)生。
三、租賃行為凸顯法律保護(hù)薄弱環(huán)節(jié)
1.租賃主體法律保護(hù)意識(shí)欠缺
據(jù)了解，琴江村自古以來(lái)就有“僑鄉(xiāng)”的美名，許多村民遠(yuǎn)赴國(guó)外打拼，留下一座座空心宅。目前村里有三四百戶，原住民只占十分之一，大量的住宅都是租給外來(lái)務(wù)工者，商業(yè)型租賃比較少。一方面是許多村民以每月一百多元的低價(jià)租給外來(lái)務(wù)工人員，任由其破壞；另一方面是有著文創(chuàng)夢(mèng)想的許多民間人士想租房而不得，原因何在？一是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)復(fù)雜，文創(chuàng)者很難說(shuō)服各房主接受統(tǒng)一的條件。二是村民希望在短時(shí)間獲利，文創(chuàng)者一般從投資到收回成本需要一定周期，所以簽訂的合同時(shí)間較長(zhǎng)，一般是十年以上，而村民擔(dān)心時(shí)間太長(zhǎng)失去對(duì)房屋的所有權(quán)。因此出現(xiàn)了村民寧可低價(jià)出租給務(wù)工者的現(xiàn)象。這些外來(lái)務(wù)工人員普遍文化素質(zhì)不高，往往在宅內(nèi)飼養(yǎng)家禽、釘掛物件，造成一些文物的極大破壞。依據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》第二十六條“使用不可移動(dòng)文物，必須遵守不改變文物原狀的原則，負(fù)責(zé)保護(hù)建筑物及其附屬文物的安全，不得損毀、改建、添建或者拆除不可移動(dòng)文物。”可見(jiàn)，無(wú)論從老宅戶主還是租賃戶來(lái)說(shuō)，都有觸犯國(guó)家法律之嫌。種種現(xiàn)象，顯示出村民對(duì)合同法、文保法、物權(quán)法等相關(guān)法律了解不深，缺乏法律保護(hù)意識(shí)。
2.政府監(jiān)管不力，缺乏法律追責(zé)機(jī)制
古建筑不僅具有私人性，同時(shí)也是社會(huì)文化遺產(chǎn)，租賃行為不僅涉及租賃雙方，政府也應(yīng)該進(jìn)行正確引導(dǎo)和規(guī)范。對(duì)租賃雙方的上述古建筑破環(huán)行為，當(dāng)?shù)卣m感痛惜，但往往缺乏有效監(jiān)管手段，以至于這種涉嫌違法行為延續(xù)至今。依據(jù)福建省2017年最新頒布的《福建省歷史文化名城名鎮(zhèn)名村和傳統(tǒng)村落保護(hù)條例》第六條“縣級(jí)以上地方人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)歷史文化名城、街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村，傳統(tǒng)村落和歷史建筑保護(hù)的宣傳教育，普及保護(hù)知識(shí)，提高公眾保護(hù)意識(shí)。”《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》第二十六條規(guī)定“危害文物保護(hù)單位安全、破壞文物保護(hù)單位歷史風(fēng)貌的建筑物、構(gòu)筑物，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，必要時(shí)，對(duì)該建筑物、構(gòu)筑物予以拆遷。”事實(shí)上，地方政府在宣傳和教育方面做得并不到位，對(duì)村民的私自搭建行為有時(shí)也很難進(jìn)行有效拆除。《條例》第五十四條“違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府及其有關(guān)部門(mén)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的工作人員不履行監(jiān)督管理職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違法行為不查處或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”法律的生命力和活力就在于實(shí)施，由此可知，現(xiàn)實(shí)中琴江村當(dāng)?shù)卣胁蛔鳛橹樱譀](méi)有給予相應(yīng)的處分，此責(zé)任又由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，現(xiàn)行法律法規(guī)缺乏相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制。《條例》第四十三條“國(guó)有歷史建筑由使用人負(fù)責(zé)維護(hù)和修繕，非國(guó)有歷史建筑由所有權(quán)人負(fù)責(zé)維護(hù)和修繕，城市、縣人民政府可以給予資金補(bǔ)助。所有權(quán)人不具備維護(hù)和修繕能力的，城市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行保護(hù)。”“可以”這一模糊概念在實(shí)踐中往往變?yōu)椴豢梢裕瑥亩鴮?dǎo)致許多古建筑所有權(quán)人因得不到政府資金補(bǔ)助而不履行維護(hù)和修繕的義務(wù)，此外“不具備維護(hù)和修繕能力”如何界定，該條例也沒(méi)有明確，因此法律法規(guī)定位模糊，難以實(shí)施。
四、規(guī)范古建筑租賃行為的法律反思
1．古建筑租賃與普通房屋租賃的差異
關(guān)于古建筑租賃，除了《文物保護(hù)法》以及各級(jí)政府頒布的關(guān)于保護(hù)古城、古鎮(zhèn)、古村落的實(shí)施條例如《福建省歷史文化名城名鎮(zhèn)名村和傳統(tǒng)村落保護(hù)條例》、《福建省“福建土樓”世界文化遺產(chǎn)保護(hù)條例》中對(duì)其有原則性的規(guī)定（如不得改變古建筑的原有用途，不得隨意拆建古建筑）外，目前還沒(méi)有專門(mén)的法律條文對(duì)其進(jìn)行專門(mén)的界定和規(guī)范。一般都是將古建筑看作普通不動(dòng)產(chǎn)，直接適用關(guān)于房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，而對(duì)于古建筑修繕保護(hù)等特殊義務(wù)完全靠當(dāng)事人自主約定。也就是說(shuō)實(shí)際上對(duì)于現(xiàn)有的古建筑租賃現(xiàn)象，法律規(guī)制方面尚屬空白。
古建筑租賃與普通住房租賃的標(biāo)的物都是不動(dòng)產(chǎn)，簽訂的合同都屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是對(duì)房屋享有一定權(quán)益的人對(duì)自己所享有的房屋權(quán)益進(jìn)行處分和收益，從而更好地保障房屋價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的一種手段。兩者之間的不同主要集中在以下幾個(gè)方面：
（1）普通住房租賃主要涉及私益，古建筑租賃關(guān)乎社會(huì)公益
普通住房租賃的利益主體主要包括出租人和承租人雙方，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)住房享有所有權(quán)的出租人通過(guò)將住房的占有權(quán)和使用權(quán)交給承租人，由承租人支付一定數(shù)額的租金，雙方自愿訂立協(xié)議，明確租賃期間雙方的權(quán)利義務(wù)即可成立。不動(dòng)產(chǎn)所包含的權(quán)益由租賃雙方協(xié)議分享，不動(dòng)產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也由租賃雙方分擔(dān)。但是古建筑卻不同，雖然有很大一部分古建筑目前屬于私人所有，由于建造年代久遠(yuǎn)，保留了特定歷史時(shí)期的建筑風(fēng)格樣式等屬性，在其所有權(quán)人對(duì)其享受各項(xiàng)權(quán)益的同時(shí)還承擔(dān)了為人文社會(huì)科研提供研究對(duì)象，提供歷史見(jiàn)證，增強(qiáng)民族文化自豪感等一系列社會(huì)公益職能，因此可以說(shuō)，古建筑作為租賃合同的標(biāo)的物是具有私人與公益雙重屬性的。
（2）古建筑所有權(quán)人承擔(dān)特定的保護(hù)義務(wù)，而普通房屋的所有權(quán)人不承擔(dān)
《文物保護(hù)法》第六條規(guī)定“屬于集體所有和私人所有的紀(jì)念建筑物、古建筑和祖?zhèn)魑奈镆约耙婪ㄈ〉玫钠渌奈铮渌袡?quán)受法律保護(hù)。文物所有者必須遵守國(guó)家有關(guān)文物保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定。”這一條明確了私人對(duì)其享有的古建筑和祖?zhèn)魑奈锵碛兴袡?quán)，并且該所有權(quán)受到法律保護(hù)，值得注意的是在法律承認(rèn)其所有權(quán)人權(quán)益的同時(shí)，還明確規(guī)定文物所有者必須遵守國(guó)家有關(guān)文物保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定。比如第二十一條“非國(guó)有不可移動(dòng)文物由所有權(quán)人負(fù)責(zé)修繕、保養(yǎng)”，第二十五條“非國(guó)有不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國(guó)人”，第二十六條“使用不可移動(dòng)文物，必須遵守不改變文物原狀的原則，負(fù)責(zé)保護(hù)建筑物極其附屬文物的安全，不得損毀、改建、添建或者拆除不可移動(dòng)文物。”這實(shí)際上是對(duì)古建筑所有權(quán)人的一種保護(hù)性限制，即古建筑的所有權(quán)人在依法行使其各項(xiàng)所有權(quán)益的同時(shí)，基于古建筑承擔(dān)有社會(huì)公益屬性的特質(zhì)，其權(quán)利行使又受到一定程度的限制，在此基礎(chǔ)上可能還要額外承擔(dān)法律明確規(guī)定的保護(hù)和修繕的義務(wù)。對(duì)于普通房屋的所有權(quán)人來(lái)說(shuō)，不存在這些特殊義務(wù)，也沒(méi)有法律意義上的修繕和保護(hù)責(zé)任。因此租賃雙方在簽訂住房租賃合同時(shí)對(duì)于權(quán)利與義務(wù)的約定應(yīng)當(dāng)有所不同。
（3）古建筑價(jià)值難有確定的考量，租賃市場(chǎng)規(guī)范困難
古建筑不單單承擔(dān)了住房功能，在此之上，可能由于其歷史年代久遠(yuǎn)、建筑風(fēng)格迥異、數(shù)量稀缺等無(wú)法定量評(píng)估的原因使得古建筑的價(jià)值具有很大的不確定性。在琴江村的個(gè)案中，許建廷故居的租金是每月一百元，租期沒(méi)有定，黃恩浩故居的租金是每年一萬(wàn)元，合同期限為十年。更具價(jià)值的許建廷故居租金反而更加低廉，這與普通住房租賃不同。在古建筑租賃市場(chǎng)中，難以形成一個(gè)可以作為參照的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，這是由每一個(gè)標(biāo)的物個(gè)體的特殊差異決定的，也就是說(shuō)，在某種程度上，我們可以將每一座古建筑看作是不可再生的特定物，而不是批量存在的可替代物，這就給規(guī)范古建筑租賃市場(chǎng)帶來(lái)了難題。若當(dāng)事人就古建筑租賃合同發(fā)生糾紛，很難有一個(gè)特定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，不利于古建筑租賃市場(chǎng)的規(guī)范治理。
2.完善古建筑租賃行為的法律構(gòu)想
房屋租賃合同規(guī)定，在承租期間，未經(jīng)甲方同意，乙方無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借該房屋；不得改變房屋結(jié)構(gòu)及其用途；由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設(shè)施損壞的，由乙方承擔(dān)責(zé)任。那么古董商的轉(zhuǎn)借行為是否經(jīng)過(guò)了甲方同意？在院子里養(yǎng)雞鴨算不算改變房屋用途？乙方對(duì)房屋造成的損壞如何認(rèn)定？一般房主出租古建筑只是為了收取低額的租金，簽訂的合同也比較簡(jiǎn)單，對(duì)于古建筑的保護(hù)缺乏細(xì)致完善的條款。古建筑似乎成了一個(gè)棄之可惜的雞肋，這種人為的破壞讓原本風(fēng)雨飄搖的古建筑更加雪上加霜。因此盡快給古建筑租賃提供一個(gè)明確的法律上的約束，規(guī)范租賃市場(chǎng)，才能更好地保護(hù)這些文化遺產(chǎn)。
（1）實(shí)行古建筑租賃審查登記制，規(guī)范古建筑租賃市場(chǎng)
古建筑租賃在承載著所有權(quán)人私益的同時(shí)還關(guān)乎社會(huì)公益，實(shí)行古建筑租賃審查登記制度有利于政府相關(guān)部門(mén)介入到其中，規(guī)范相關(guān)利益人的作為。
首先，政府要建立起對(duì)作為交易標(biāo)的物的古建筑的審查制度。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》中有相應(yīng)的登記備案規(guī)定，但在實(shí)際中缺乏法律效力。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”基于古建筑保護(hù)的特殊性，應(yīng)明確古建筑的保護(hù)等級(jí)，確定其所有權(quán)主體，并查明該古建筑是否可以作為交易的標(biāo)的物。對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的古建筑，允許相關(guān)利益主體在明確權(quán)責(zé)歸屬之后，進(jìn)行備案登記；而對(duì)于不屬于交易范圍之內(nèi)的古建筑，應(yīng)結(jié)合《文物保護(hù)法》的基本精神和指導(dǎo)原則對(duì)古建筑租賃過(guò)程中的交易雙方進(jìn)行引導(dǎo)規(guī)勸，以保護(hù)所有權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，平衡私權(quán)與公益之間的關(guān)系。
其次，要對(duì)參與古建筑租賃過(guò)程中的各方主體進(jìn)行形式上的審查，區(qū)分商業(yè)型租賃與居住型租賃。對(duì)于商業(yè)型租賃，應(yīng)該本著不改變古建筑原有建筑風(fēng)貌和用途的原則對(duì)其經(jīng)營(yíng)主體和實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行審查，對(duì)于有損古建筑風(fēng)格樣式，或者不利于古建筑保護(hù)的商業(yè)型租賃，按照古建筑的保護(hù)等級(jí)，對(duì)于關(guān)乎重大社會(huì)公益的古建筑租賃，一律不予批準(zhǔn)。
最后，要對(duì)交易之前的古建筑整體狀況進(jìn)行數(shù)據(jù)，圖像信息采集，并歸檔備案。由此敦促交易雙方在履行租賃合同的過(guò)程中不能損壞古建筑的原貌，不得隨意添置或者改建古建筑。
（2）明確古建筑租賃中利益主體的權(quán)利與義務(wù)分配規(guī)則
原則上在古建筑租賃過(guò)程中，出租人只是將房屋的占有權(quán)和使用權(quán)出售給承租一方，由承租人給付一定租金，至于房屋的保護(hù)義務(wù)以及修繕責(zé)任并不隨租賃關(guān)系的成立而轉(zhuǎn)移。古建筑的出租人一般將法律規(guī)定的修繕和保護(hù)義務(wù)看作是一種沉重的負(fù)擔(dān)，寧愿低價(jià)格出租作為權(quán)且逃避自己責(zé)任的方式之一。而承租方作為外來(lái)人，對(duì)于古建筑并沒(méi)有根深蒂固的歷史認(rèn)同感和責(zé)任感，古建筑作為他們廉價(jià)租賃來(lái)的臨時(shí)住所，僅僅具有居住的實(shí)用功能，而沒(méi)有文化功能。出于這樣的交易心理，雙方在簽訂租賃合同的過(guò)程中很容易忽略掉與古建筑保護(hù)和修繕相關(guān)的具體規(guī)定，導(dǎo)致責(zé)任主體的缺失，造成出租人“不管不問(wèn)”，承租人“隨意糟蹋”的痛心局面。
因此，政府在這一過(guò)程中有必要加強(qiáng)引導(dǎo)，如可以將租賃合同中的修繕、保護(hù)責(zé)任條款和相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)則條款作為古建筑租賃合同的生效要件，將古建筑的保護(hù)義務(wù)落到實(shí)處，做到有法可依，有文可考，從根本上杜絕權(quán)責(zé)主體缺失的交易弊病。
（3）政府加強(qiáng)引導(dǎo)，呼吁社會(huì)公眾參與，提高居民的法律保護(hù)意識(shí)
古建筑的公益屬性決定了我們每個(gè)人都有義務(wù)保護(hù)其不受損壞。但在目前的環(huán)境下，一般只有政府與利益相關(guān)人參與其中，并且時(shí)時(shí)還會(huì)由于政府監(jiān)管不利，利益相關(guān)人責(zé)任疏忽致使古建筑保護(hù)處于空白狀態(tài)。
對(duì)此，我們可以成立專門(mén)的古建筑保護(hù)協(xié)會(huì)，或者呼吁一些公益組織關(guān)注古建筑的保護(hù)。當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)政策引導(dǎo)，充分挖掘當(dāng)?shù)氐臍v史文化資源，激起當(dāng)?shù)鼐用褚约巴谧宓暮Ｍ馊A人華僑的歷史認(rèn)同感和責(zé)任感。加大招商投資引進(jìn)，以切實(shí)的利益反哺調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，做到權(quán)責(zé)與利益相統(tǒng)一。
另外，普及法律常識(shí)，增強(qiáng)古建筑所有權(quán)人的法律保護(hù)意識(shí)，可設(shè)立專門(mén)的法律援助機(jī)構(gòu)，對(duì)村民處置古建筑的行為進(jìn)行合法的規(guī)制和引導(dǎo)。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中南大學(xué)中國(guó)村落文化研究中心 微信公眾號(hào)
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