征收農(nóng)村集體土地，除可按照地方標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償外，還可以參照被征收時的市場價格給予被征地農(nóng)民（或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）公平、合理的補(bǔ)償。但由于法律法規(guī)的約束，目前農(nóng)村集體土地的直接交易還不多，市場價格比較難以直接獲取。雖然通過土地評估的方式模擬市場情況，可間接得到近似的集體土地市場價，但如何評估一直是業(yè)界難題。作者建議按照被征收土地的自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素、特殊因素和土地收益（收入）、市場情況等，采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正法等方法進(jìn)行，具體評估思路如下：
農(nóng)用地補(bǔ)償評估
農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評估。
農(nóng)用地評估可以按照《農(nóng)用地估價規(guī)程》進(jìn)行，主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。
對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地方，可以選用評分估價法、基準(zhǔn)地價修正法。
下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細(xì)說明。
收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價格的方法。基本公式為：
P=a/r P為土地價格 a為農(nóng)用地的年純收益 r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價格來確定，也可以通過計算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費用（種苗費、農(nóng)工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計算為土地純收益。
土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：
1.土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。
2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。
3.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。
在確定土地還原率時，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。
市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價格。
集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估
集體建設(shè)用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等進(jìn)行評估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應(yīng)首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評估。
沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權(quán)價格。
宅基地所有權(quán)價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關(guān)稅費+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益
原土地價格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。
2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對宅基地進(jìn)行評估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。
征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評估其所有權(quán)價格，因宅基地補(bǔ)償款項一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價格=使用權(quán)價格+權(quán)益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權(quán)益價差應(yīng)是一個相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測算后向社會公布，供當(dāng)?shù)毓纼r師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測算：
一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。
宅基地權(quán)益價差=宅基地所有權(quán)×價差比例價差比例=1/(1+r)n， n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價差，即：
價差比例=（宅基地所有權(quán)價格－取得宅基地稅費－開發(fā)費－因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權(quán)價格
確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權(quán)價格基礎(chǔ)上，分兩種情形對征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。
重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。
不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價格×權(quán)益價差比例后的款項補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。
其他集體建設(shè)用地評估。對國有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價確定補(bǔ)償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評估，采用收益還原法時，應(yīng)按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估。
集體組織與國家共享土地增值收益的補(bǔ)償評估思路如下：
先根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》設(shè)定的方法評估待征集體建設(shè)用地同等條件下的國有建設(shè)用地市場價格；
然后，用成本法評估待征集體建設(shè)用地成本價格，公式為：
待征集體建設(shè)用地成本價格=土地取得費+開發(fā)費+相關(guān)稅費
土地增值收益=同等條件下國有建設(shè)用地價格-待征集體建設(shè)用地成本價格
集體建設(shè)用地補(bǔ)償價格=集體建設(shè)用地成本價格+增值收益×給集體經(jīng)濟(jì)組織的分配比例，沒有增值收益或增值為負(fù)的，直接以集體建設(shè)用地成本價作為補(bǔ)償價格。
除上述方法外，還可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地價格的方法。
評估得出的集體建設(shè)用地價格，應(yīng)與所在區(qū)域農(nóng)用地價格進(jìn)行比較，擇高作為補(bǔ)償金額。如低于農(nóng)用地價格，按農(nóng)用地價格進(jìn)行補(bǔ)償。
未利用地補(bǔ)償評估
按照《全國土地利用現(xiàn)狀分類》，未利用地主要包括鹽堿地、沼澤地、沙地和裸地。未利用地價格評估應(yīng)在適宜性評價的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
對宜農(nóng)未利用地，可采用剩余法進(jìn)行評估，即假設(shè)將未利用地開發(fā)成同等自然條件下的農(nóng)用地，通過估算農(nóng)用地價格，扣減開發(fā)投入，得到未利用地價格。也可以借助農(nóng)用地分等定級因素因子體系，建立減價修正體系，通過減價修正評估未利用地的價格。
不適宜農(nóng)業(yè)開發(fā)的未利用地，由當(dāng)?shù)卣凑詹桓哂谝宿r(nóng)未利用地的標(biāo)準(zhǔn)酌情給予適當(dāng)補(bǔ)償。
建筑物、構(gòu)筑物、青苗等地上物的補(bǔ)償評估
對被征收土地上的建筑物和構(gòu)筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按是否合法合規(guī)，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積，分別評估。
房屋。對征收宅基地上房屋的補(bǔ)償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)優(yōu)先給予實物補(bǔ)償。
以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補(bǔ)償?shù)?，給農(nóng)民的補(bǔ)償金額＝實測房屋面積×房屋重置價格。
無法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按以下技術(shù)路線評估確定補(bǔ)償金額：
1.在實測房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村住房建筑標(biāo)準(zhǔn)（沒有標(biāo)準(zhǔn)的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。超出合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的，為超標(biāo)面積。同時結(jié)合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，確定法定保障面積。
房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積，房屋實測面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房）。
2.補(bǔ)償金額＝法定保障面積×（保障性住房價格+房屋重置價格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房價格+超標(biāo)面積×重置價格。
3.保障性住房價格不能低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格平均水平；無法提供經(jīng)濟(jì)適用住房的，不能低于當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格平均水平，面積按合規(guī)面積計算。
其他建筑物和構(gòu)筑物。在實測房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻鞘?、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設(shè)）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積。
補(bǔ)償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構(gòu)筑物重置價格+超標(biāo)面積×單位面積建筑物和構(gòu)筑物的殘值。
青苗。征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評估并給予一次性貨幣補(bǔ)償。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償金額應(yīng)包含對孳息的補(bǔ)償。
對一年一熟或多熟的作物，土地被征收時青苗距其孳息成熟時少于一年的，按年孳息的市場價格補(bǔ)償。補(bǔ)償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場價格。
對多年生作物，土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補(bǔ)償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場價格－按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×（可生長年期－已生長年期）；土地被征收時尚未產(chǎn)生過收益的，補(bǔ)償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場價格+（年額外投入+按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×已生長年期。
作者單位:國土資源部土地利用管理司地價處
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:中國土地
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