——湖北宜城宅基地制度改革調(diào)查
湖北宜城劉猴鎮(zhèn)胡坪村村民吳昌財住了近30年的兩層樓房，去年底拿到了標(biāo)注農(nóng)房和宅基地面積的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。吳昌財說，“農(nóng)房辦下產(chǎn)權(quán)證，心里也踏實了”。
宅基地制度改革涉及廣大農(nóng)民切身利益，也是推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城落戶的重要配套。宜城市在試點宅基地制度改革中，探索統(tǒng)一確權(quán)頒證、超標(biāo)有償使用、自愿有償退出，形成農(nóng)民財產(chǎn)收入增長、農(nóng)村耕地面積增加的“多贏”局面。
宅基地確權(quán)頒證 “死資產(chǎn)”盤成“活資本”
地處漢江中游的湖北省宜城市是全國33個農(nóng)村土地制度改革試點之一，承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù)。從去年3月起，宜城市通過前期8個村順利展開試點后，目前已在全市鋪開。
農(nóng)村宅基地改革“破冰”首要之舉在于確權(quán)。宜城市組織500多名干部進(jìn)村入戶，摸清全市10多萬戶農(nóng)戶宅基地基本情況，同時成立不動產(chǎn)登記局，開展農(nóng)民住房測量和權(quán)屬調(diào)查。
在妥善解決歷史遺留問題基礎(chǔ)上，宜城市已分批向農(nóng)民發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書。記者在劉猴鎮(zhèn)胡坪村四組看到，包括吳昌財在內(nèi)的47戶村民宅基地面積、權(quán)利人，建房時間等產(chǎn)權(quán)信息都在公示欄上張貼，便于村民監(jiān)督。
宅基地與農(nóng)房確權(quán)頒證，為農(nóng)民辦理抵押貸款掃除了最后的“攔路虎”。宜城市流水鎮(zhèn)黃沖村村民趙保川，不久前剛抵押自家農(nóng)房與宅基地，從銀行貸款10萬元準(zhǔn)備發(fā)展生態(tài)種藕。
趙保川說，過去農(nóng)民辦理貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)房沒有產(chǎn)權(quán)證無法抵押，只能采取三戶聯(lián)保方式，貸款額度只有3萬到5萬元，“現(xiàn)在確權(quán)發(fā)證后，農(nóng)房價值就能流動起來”。
中國人民銀行宜城市支行行長王大釗說，首批5戶共46萬元的農(nóng)房抵押貸款目前已全部到賬，主要用于農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地、挖塘養(yǎng)魚等，“全市農(nóng)房總估值超過200億元，經(jīng)確權(quán)發(fā)證就能將過去的‘死資產(chǎn)’變成農(nóng)民的‘活資本’”。
劃定基準(zhǔn)區(qū)間收費(fèi) 宅基地超標(biāo)有償使用“破冰”
長期以來，宅基地面積過大、亂搭亂建、一戶多宅等現(xiàn)象普遍，加上退出機(jī)制不暢，已成為制約農(nóng)村土地集約利用、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城的瓶頸。探索宅基地有償使用、有償退出，是宜城改革試點的重要任務(wù)。
根據(jù)湖北省土地管理規(guī)定，使用建設(shè)用地的農(nóng)戶宅基地面積不能超過200平方米。據(jù)統(tǒng)計，宜城市10.66萬戶農(nóng)民中，宅基地面積超標(biāo)的共有8.63萬戶，占比超過80%。
宅基地有償使用如何落實?村民反映，有償使用必須考慮客觀條件與歷史因素。比如耕地較多村莊，種糧多用農(nóng)機(jī)，宅基地就要考慮農(nóng)機(jī)用房需求，“若對宅基地超標(biāo)面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一刀切，就很難服眾”。
經(jīng)過多方征求意見，宜城市確定采取“明確基準(zhǔn)、劃定區(qū)間、村民自治”方式，結(jié)合各村實際建立有償使用機(jī)制：根據(jù)集鎮(zhèn)、中心村、普通村制定差異化農(nóng)村基準(zhǔn)低價;劃定三個收費(fèi)區(qū)間，宅基地200平方米以下的，免費(fèi)使用;超出面積分別按基準(zhǔn)地價乘以不同系數(shù)收費(fèi)。
“村民自治是宅基地有償使用能順利實施的基礎(chǔ)。”宜城市宅基地改革領(lǐng)導(dǎo)小組副組長丁國鋒說，宅基地區(qū)間收費(fèi)系數(shù)確定通過村民自治決定，并對困難戶、殘疾人等特殊群體給予照顧減免。宅基地有償使用所有收益，全歸村集體組織公開使用，接受村民監(jiān)督。
吳昌財給記者算了筆賬：他家宅基地面積超標(biāo)29平方米，全村戶均宅基地面積為243平方米，胡坪村基準(zhǔn)地價為每平方米1元，村里確定超過200平方米的收費(fèi)系數(shù)為0.5;超過全村戶均面積部分繳費(fèi)系數(shù)為1，因此他每年需要繳費(fèi)14.5元。
宜城市流水鎮(zhèn)黃沖村支書王朝富說，黃沖村有600多戶宅基地超標(biāo)，收取村民有償使用費(fèi)19.5萬元，占應(yīng)收戶數(shù)比例超過98%，“經(jīng)過村民代表大會商議，已將其中7萬元收入用于村莊路燈建設(shè)”。
暢通有償退出渠道 農(nóng)戶陸續(xù)自愿退出宅基地
一些受訪基層干部與村民表示，宅基地?zé)o償使用時村民都貪大，鄰里宅基地地界糾紛矛盾不斷。現(xiàn)在多占宅基地就要多繳費(fèi)，確保農(nóng)民“住有所居”時更突出公平。
宜城市明確，村民可自愿選擇退出農(nóng)村宅基地使用權(quán)，由村委會回購，資金來源于宅基地有償使用收益和土地增減掛鉤項目獎補(bǔ)。村民宅基地退出后將復(fù)墾成耕地。
目前，全市8個試點村共有68戶農(nóng)民選擇有償退出宅基地，總面積達(dá)61.7畝。流水鎮(zhèn)劉臺村二組村民李成林，曾因新址建房而形成“一戶兩宅”。去年宅基地有償使用實施后，李成林選擇退出300多平方米的舊房宅基地，獲得7700元補(bǔ)償。
站在復(fù)耕種上莊稼的舊宅基地上，李成林感慨地說：“現(xiàn)在宅基地超標(biāo)面積需要繳費(fèi)，同時退出宅基地還有補(bǔ)償，大家自愿退出的積極性很高。”
宜城市委書記李詩說，加強(qiáng)宅基地審批、退出等規(guī)范管理后，若宜城市所有多占宅基地農(nóng)戶全部自愿退出，加上前壩后院、通戶道路經(jīng)土地統(tǒng)籌整治，在保證村集體自身發(fā)展建設(shè)情況下，預(yù)計可增加耕地超過5萬畝。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新華社
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