2018年的中央1號(hào)文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。圍繞宅基地用益物權(quán)的占有、使用、收益的不同權(quán)益種類，各地開展了一些實(shí)踐探索?；诳臻e農(nóng)房及宅基地盤活利用的實(shí)踐，對(duì)宅基地多元利用的模式進(jìn)行分析，很有必要。
空閑農(nóng)房及宅基地多元利用的主要模式
農(nóng)房活化模式。主要對(duì)權(quán)屬合法無爭(zhēng)議的存量宅基地及功能正常的地上房屋，在不改變宅基地用途前提下，采取自營(yíng)、出租、抵押等多種形式活化，拓展宅基地除居住以外的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、融資等功能。常見的方式有：一是以自營(yíng)方式將自家空余農(nóng)房用來從事小型商業(yè)零售、農(nóng)家樂、民宿、電子商務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；二是引入市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)閑置宅基地和房屋進(jìn)行出租。
宅基地綜合整治模式。主要是在鄉(xiāng)村規(guī)劃引導(dǎo)下，結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地綜合整治、建設(shè)用地減量化、郊野公園建設(shè)等項(xiàng)目實(shí)施，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地用途、規(guī)模、空間的重新優(yōu)化布局，并通過宅基地退出復(fù)墾、土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移、用途轉(zhuǎn)換等方式，實(shí)現(xiàn)宅基地功能的再利用和活化。常見的方式有：一是有償退出，騰出的宅基地指標(biāo)支持城鎮(zhèn)發(fā)展；二是指標(biāo)平移，將整治騰退的宅基地指標(biāo)留在村集體，由村集體用于集中發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，或支持村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；三是指標(biāo)置換，采取宅基地退出置換安置房、安置產(chǎn)業(yè)用房等資產(chǎn)方式，盤整零散宅基地同時(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民資產(chǎn)增值。四是土地流轉(zhuǎn)，通過規(guī)劃將土地用途由宅基地調(diào)整成為工業(yè)、商服用地。
零星宅基地轉(zhuǎn)型模式。主要是對(duì)村莊內(nèi)零星退出的宅基地，調(diào)整為村莊公共設(shè)施和公共建筑用地等，用以完善農(nóng)村的公共服務(wù)配套，增加群眾的歸屬感。如安徽淮南曹庵鎮(zhèn)利用零星退出的宅基地改建成農(nóng)耕記憶館、綜合服務(wù)中心、農(nóng)家書屋等公共服務(wù)場(chǎng)所。
目前的主要問題
在規(guī)劃安排上，缺乏對(duì)農(nóng)村地區(qū)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)。目前多數(shù)地區(qū)村莊規(guī)劃尚未編制或編制深度不夠，農(nóng)村地區(qū)的相關(guān)規(guī)劃缺少對(duì)人居環(huán)境、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用、設(shè)施配置、生態(tài)保護(hù)等方面的統(tǒng)籌安排。
在資源配置上，缺少統(tǒng)籌兼顧的用地保障措施。目前通過村莊整治或宅基地整理獲得的用地指標(biāo)很難支持本地農(nóng)村的發(fā)展。
在用地管理上，缺少對(duì)布局優(yōu)化的有效供地手段。在空閑農(nóng)房及宅基地的轉(zhuǎn)型利用中，須結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)整體功能進(jìn)行局部土地用途調(diào)整，但目前相關(guān)用地管理口徑單一，難以辦理供地。
在用途管理上，缺乏靈活的應(yīng)對(duì)措施?？臻e農(nóng)房及宅基地的多元利用往往涉及用途形式的轉(zhuǎn)變。但目前多數(shù)地方對(duì)這種用途改變形式認(rèn)識(shí)不一，相關(guān)管理思路缺乏規(guī)范。
相關(guān)建議
加強(qiáng)村莊規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃的銜接。一是開展空閑農(nóng)房及宅基地情況調(diào)查，摸清數(shù)量、分布、權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、面積等，建立基本信息數(shù)據(jù)庫。二是做好土地規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等相關(guān)規(guī)劃銜接。三是調(diào)整完善村莊規(guī)劃，合理確定村莊數(shù)量、規(guī)模、布局和建設(shè)時(shí)序。
創(chuàng)新宅基地指標(biāo)管理制度。一是允許提取結(jié)余指標(biāo)的一定比例專門支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，或返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新；二是允許將村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營(yíng)等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展；三是探索宅基地置換辦法。
探索集體組織收儲(chǔ)機(jī)制。一是圍繞空閑農(nóng)房和宅基地退出探索建立“三權(quán)”轉(zhuǎn)讓機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿轉(zhuǎn)讓、等價(jià)置換或流轉(zhuǎn)安置村莊規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)戶等，盤活農(nóng)村宅基地與房屋資源；二是探索集體經(jīng)濟(jì)組織回購(gòu)空閑農(nóng)房和宅基地用以發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，允許布局微調(diào)，或轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地后，依照相關(guān)政策和程序入市，讓農(nóng)民分享工業(yè)化和城市化紅利。
推進(jìn)空閑農(nóng)房和宅基地的盤活利用。一是對(duì)空閑農(nóng)房和宅基地的再利用確需整體規(guī)劃改造的，應(yīng)滿足規(guī)劃、建筑、消防、環(huán)保和文物保護(hù)等要求，嚴(yán)控亂拆亂建；二是適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，對(duì)宅基地用途管制抓大放小，在以居住為主的大用途管制下弱化小用途管制；三是鼓勵(lì)農(nóng)民利用自有住宅經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村旅游或?qū)⒖臻e房屋和宅基地以入股、出租等方式，委托第三方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，并嚴(yán)禁建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《中國(guó)土地》 微信公眾號(hào)（原創(chuàng)）
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