習(xí)近平總書(shū)記多次強(qiáng)調(diào)，中國(guó)要強(qiáng)農(nóng)業(yè)必須強(qiáng)，中國(guó)要富農(nóng)民必須富，中國(guó)要美農(nóng)村必須美?！叭r(nóng)”問(wèn)題最核心的是農(nóng)民，農(nóng)民要富必須千方百計(jì)增加收入，農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)包括經(jīng)營(yíng)性收入、轉(zhuǎn)移性收入、工資性收入、財(cái)產(chǎn)性收入四塊。其中，經(jīng)營(yíng)性收入想增加已經(jīng)很難，玉米、水稻、小麥等糧食價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)很大，收購(gòu)價(jià)現(xiàn)在比國(guó)際市場(chǎng)價(jià)還要高，靠糧食生產(chǎn)給農(nóng)民增加收入已經(jīng)很難。轉(zhuǎn)移性收入，主要是農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，中國(guó)加入WTO以后，有“黃箱”政策限制，對(duì)糧食生產(chǎn)不能無(wú)限的補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)移性收入也到了天花板。工資性收入前幾年增長(zhǎng)比較快，但是通過(guò)體力勞動(dòng)增加工資性收入也很困難。目前財(cái)產(chǎn)性收入占總收入的比例很小，比如農(nóng)業(yè)大省安徽，去年農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入只占到總收入的1.4%，上升的空間還很大，要增加農(nóng)民收入，只有在財(cái)產(chǎn)性收入這個(gè)空間內(nèi)去拓展。要讓農(nóng)民擁有財(cái)產(chǎn)，才有可能使農(nóng)民收入大幅增加，在當(dāng)前城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值并未顯現(xiàn)，如何喚醒這些“沉睡資產(chǎn)”，成為農(nóng)村金融改革的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，也是落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的重要舉措。因此，黨中央、國(guó)務(wù)院選擇天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。
“三大難題”困擾農(nóng)房抵押貸款
一是抵押物處置難。農(nóng)房抵押貸款涉及《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)管理法》等多項(xiàng)法律法規(guī)，現(xiàn)行法律規(guī)定：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員中流轉(zhuǎn)屬無(wú)效合同。所以農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)合同在不同的集體經(jīng)濟(jì)組織成員中流轉(zhuǎn)、變現(xiàn)，合同也屬無(wú)效，若認(rèn)定合同有效，即突破了現(xiàn)行的法律規(guī)定。目前人大法律授權(quán)僅調(diào)整實(shí)施“關(guān)于集體所有宅基地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，并沒(méi)有解決抵押農(nóng)房處置方面的法律障礙，基層在試點(diǎn)推進(jìn)中仍存顧慮。
二是試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)缺口較大。農(nóng)房確權(quán)登記與頒證要經(jīng)歷測(cè)量、繪圖、建檔、辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，按照戶(hù)均費(fèi)用100元計(jì)算，如果試點(diǎn)縣（市、區(qū)）有24萬(wàn)農(nóng)戶(hù)，經(jīng)測(cè)算辦證需要經(jīng)費(fèi)2400萬(wàn)元，加上收儲(chǔ)、風(fēng)險(xiǎn)基金等財(cái)政支出，預(yù)計(jì)啟動(dòng)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作需要籌措工作經(jīng)費(fèi)3000萬(wàn)元以上。由于中西部大多數(shù)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）級(jí)財(cái)力有限，籌措試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)壓力較大，經(jīng)費(fèi)不足將會(huì)影響試點(diǎn)工作進(jìn)度和成效。
三是體制運(yùn)轉(zhuǎn)不暢。從全國(guó)農(nóng)房抵押貸款59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單上看出，每個(gè)省有1到4個(gè)縣（市、區(qū)）參加農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)，涉及單位較少，試點(diǎn)工作沒(méi)有引起省級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)的足夠重視，目前尚未出臺(tái)省級(jí)相關(guān)支持政策，作為一項(xiàng)全國(guó)性的試點(diǎn)工作，由于農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)涉及國(guó)土、住建、財(cái)政、金融、保險(xiǎn)等諸多部門(mén)的工作，需要上級(jí)相關(guān)部門(mén)的共同支持，僅由縣級(jí)政府推動(dòng)壓力較大。
構(gòu)建“五大體系”開(kāi)拓農(nóng)房抵押貸款新路徑
一是構(gòu)建普惠型工作支撐體系，為農(nóng)房抵押貸款創(chuàng)造條件。在試點(diǎn)縣（市、區(qū)）全面推進(jìn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，根據(jù)農(nóng)戶(hù)申請(qǐng)及時(shí)辦理農(nóng)民住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。參照城市房屋抵押登記辦法，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押登記，完善他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的發(fā)放和登記注銷(xiāo)程序。
二是構(gòu)建全方位金融服務(wù)體系，為農(nóng)房抵押貸款搭建平臺(tái)。鼓勵(lì)支持試點(diǎn)縣（市、區(qū)）轄區(qū)內(nèi)所有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合實(shí)際制定農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)農(nóng)房抵押貸款相關(guān)信貸產(chǎn)品，人民銀行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)支農(nóng)再貸款，銀監(jiān)局制定差異化監(jiān)管政策，用于支持金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
三是構(gòu)建多層次市場(chǎng)流轉(zhuǎn)體系，為農(nóng)房抵押貸款注入活力。實(shí)行農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估制度，組建包括農(nóng)民住房在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。建立健全第三方評(píng)估機(jī)制，規(guī)范、公正開(kāi)展評(píng)估，引導(dǎo)法律、評(píng)估、擔(dān)保、公證等專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)為各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供法律咨詢(xún)、產(chǎn)權(quán)評(píng)估、融資擔(dān)保、交易公證等配套服務(wù)。建立農(nóng)房收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，對(duì)農(nóng)戶(hù)無(wú)法履約、銀行依法處置的農(nóng)房資產(chǎn)按市場(chǎng)化方式進(jìn)行收儲(chǔ)處理。完善抵押住房處置機(jī)制，通過(guò)貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣(mài)或拍賣(mài)等多種方式處置抵押農(nóng)房。
四是構(gòu)建廣覆蓋風(fēng)險(xiǎn)緩釋體系，為農(nóng)房抵押貸款營(yíng)造環(huán)境。將農(nóng)房抵押貸款納入政策性融資擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和代償補(bǔ)償范圍，鼓勵(lì)政策性融資擔(dān)保公司開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款融資擔(dān)保業(yè)務(wù)。積極引導(dǎo)農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)辦農(nóng)房抵押貸款保險(xiǎn)，并鼓勵(lì)商業(yè)性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極參與，做到保險(xiǎn)費(fèi)率低于其他保險(xiǎn)業(yè)務(wù)綜合費(fèi)率，切實(shí)減輕抵押農(nóng)房的農(nóng)民負(fù)擔(dān)，通過(guò)保險(xiǎn)與涉農(nóng)信貸的協(xié)作配合，創(chuàng)建多層次、多形式的農(nóng)業(yè)擔(dān)保體系。大力推進(jìn)信用戶(hù)、信用村、信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）評(píng)定與授信，為農(nóng)房抵押貸款營(yíng)造良好信用環(huán)境。
五是構(gòu)建寬領(lǐng)域政策保障體系，為農(nóng)房抵押貸款守住底線。做好規(guī)劃引領(lǐng)，在土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下，整合農(nóng)村土地資源，做好村莊規(guī)劃和農(nóng)村宅基地規(guī)劃，提高農(nóng)民住房市場(chǎng)價(jià)值。適度擴(kuò)大抵押農(nóng)房處置范圍，變賣(mài)或拍賣(mài)的農(nóng)民住房，受讓人擴(kuò)大為試點(diǎn)縣（市、區(qū)）域內(nèi)所有戶(hù)籍居民。建立農(nóng)民基本住房保障機(jī)制，將無(wú)力償還貸款的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)公共租賃住房保障，為無(wú)房農(nóng)民提供廉價(jià)住房，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的基本居住權(quán)，避免農(nóng)民家庭因喪失住房流離失所或釀成社會(huì)問(wèn)題。鏈接
“黃箱”政策（Amber Policies），農(nóng)業(yè)協(xié)定將產(chǎn)生貿(mào)易扭曲、需減讓承諾的國(guó)內(nèi)支持政策稱(chēng)“黃箱”政策，要求各成員方用綜合支持量（Aggregate Measurement of Support）來(lái)計(jì)算其措施的貨幣價(jià)值，并以此為尺度，逐步予以削減。政策措施主要包括：價(jià)格補(bǔ)貼，營(yíng)銷(xiāo)貸款，面積補(bǔ)貼，牲畜數(shù)量補(bǔ)貼，種子、肥料、灌溉等投入補(bǔ)貼，部分有補(bǔ)貼的貸款項(xiàng)目。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)
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