搜狐財經：您認為“十四五”期間我國還有四大增長點有待激發(fā)。其中為何說農村土地制度改革是最大的結構性增長動能？
鄭新立：經過40多年的改革發(fā)展，中國經濟在不同時期解決了不同的結構問題。在目前中國經濟結構中，剩下最難啃的硬骨頭便是城鄉(xiāng)結構。
我國農村、農業(yè)發(fā)展滯后，基尼系數(shù)為0.47，主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)收入的差距上。我國城鄉(xiāng)居民收入差距比例為2.6：1。所以，十九大提出，我國主要矛盾轉變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，其中提及的“不平衡發(fā)展”，則主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)間發(fā)展的不平衡；“不充分發(fā)展”，則主要體現(xiàn)在農村發(fā)展的不充分。
“十四五”期間，我們要通過實施城鄉(xiāng)融合發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。目前農村人口還有5億多，如果他們的收入水平接近于城市人口生活水平，那么我國消費市場規(guī)模會進一步擴大，因而形成“十四五”期間拉動經濟增長的最大功能。
通過城鄉(xiāng)融合發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，我們主要做四件事。第一、農業(yè)現(xiàn)代化；第二、鄉(xiāng)村建設；第三、農民工市民化；第四、特色小鎮(zhèn)建設。啟動以上四項工作，將形成巨大的投資需求和消費需求。但前提是要進行農村土地制度改革。
農村最大的增長點是宅基地。目前城鄉(xiāng)建設用地共計22萬平方公里，其中城市建成區(qū)面積只有5萬平方公里，宅基地面積達17萬平方公里。同時，改革開放以來，農村人口減少了好幾億，宅基地不但沒有隨之減少，反而還增長了。目前農村人口所占的建設用地（即宅基地）是城市建設用地的三倍多，這造成了很大的土地資源浪費。
通過市場化改革，讓進城落戶的人有償退出宅基地，退出的宅基地由村集體統(tǒng)一利用，比如吸引社會資金進入，經營農家樂、農產品加工等，可盤活閑置用地。堅持“房住不炒”后，城市也有大量閑置資金找不到出路，如果流到農村去，也可盤活農村閑置的宅基地。這樣一來，中國經濟全盤皆活，因此農村土地制度改革是激活農村蜇伏發(fā)展?jié)撃艿年P鍵。
搜狐財經：目前全國各地開展的宅基地的試點中，您認為哪地的試點經驗較好？
鄭新立：十八屆三中全會后，國務院在全國14個縣啟動了宅基地制度改革試點，那么取得了明顯的效益。人民日報前幾年刊登了一篇通訊，介紹了安徽金寨縣農村宅基地改革的經驗，標題是《“沉睡”的資源這樣被喚醒》。安徽金寨試點經驗是，農民退出宅基地后可獲得幾十萬元的補償，用于進城購房。
福建晉江市宅基地改革的試點情況更好。福建人將退出的宅基地作為資本，和城市、社會資本合資共同開發(fā)利用宅基地。晉江當?shù)氐拿駹I經濟比較發(fā)達，宅基地退出后用以修建工廠、經營商店，農村就活了，農民很快也富起來了。人民日報對該試點也寫了一篇報道，題目就叫《“沉睡”的資本這樣被激活》。
全國總共2000多個縣，目前宅基地改革試點縣太少了。而且，從十八屆三中全會到現(xiàn)在已經八年了，也不能老是試點下去。我覺得擴大宅基地試點范圍不存在什么風險，應該盡快地進行推廣。宅基地試點推廣的目標，是建立起城鄉(xiāng)一體化的房地產市場。
國際上也有可供參考的案例。在制定“十一五”規(guī)劃時，我曾帶隊考察韓國的新農村建設，之后新農村建設就寫入了“十一五”規(guī)劃中。目前，韓國的城鄉(xiāng)收入差距基本上已經消滅。韓國的政策正好和我國相反，鼓勵城市高收入群體到農村購買房產，因此提高了農村的房價。農民出售房子，可獲得更高的收入。最終，城鄉(xiāng)的差距得到縮小，逐漸消失。中國也要走條路。
我認為，14個宅基地試點縣的經驗已經總結出來了，應當盡快地在全國推廣。如此“十四五”時期的經濟增長動能就具備了，也可大幅提高農業(yè)的勞動生產率，縮小城鄉(xiāng)差距，完成鄉(xiāng)村振興的戰(zhàn)略目標。
搜狐財經：您認為宅基地改革將在“十四五”期間得以迅速推進嗎？
鄭新立：這取決于政府的政策，取決于我們在改革上能否邁開步子。80年代初，土地聯(lián)產承包責任制也是少數(shù)地方先行，后來改革效果非常好，全面改革才得以迅速鋪開。目前推廣宅基地制度改革，應當像當年家庭聯(lián)產承包制時一樣。
搜狐財經：宅基地改革有利于建成城鄉(xiāng)一體化的房地產市場，其是否有利于增加城市房源供給，降低城市房價？
鄭新立：你的理解是對的。2019年5月，中央發(fā)布了《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》，提出了三個“允許入市”：第一，允許農村集體經營性建設用地入市；第二，允許就地入市或異地調整入市；第三，允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經營性建設用地入市。
根據(jù)我的經驗，河南新鄉(xiāng)一縣的一畝宅基地，到地級市里能賣到20萬，異地到省會城市能賣到30萬，要異地賣給浙江和江蘇，就能賣到80-100萬。農村集體經營性建設用地異地買賣的市場范圍越大，其價格就會愈發(fā)提高，農民通過轉讓農地指標就可獲得更高的收益。在我看來，農村集體經營性建設用地的市場化是一個必然趨勢。
另外，2020年1月開始實施的新《土地法》又規(guī)定，只要經過村民大會以70%以上的舉手表決同意，那么村集體可自行決定農村集體經營性建設用地的用途，其使用權屬于村民委員會自治的權利之一，上級政府不得干預。
以上兩條規(guī)定已在政策上為農村宅基地改革掃清了障礙。關鍵是干部要理解中央的這些部署，積極主動地進行改革，把農村蜇伏的潛力喚醒，這樣一來，鄉(xiāng)村振興才有希望。
搜狐財經：今年出臺了房企融資的“三條紅線”，是為了城鄉(xiāng)一體化房地產市場的后續(xù)的建設做鋪墊嗎？
鄭新立：對房企融資進行限制，是為了城市房地產健康發(fā)展的需要。目前城鄉(xiāng)房地產市場是兩個市場，相互間是隔離的。按照改革的方向，建設城鄉(xiāng)一體化的房地產市場是難以回避的。
目前我國宅基地規(guī)模是17萬平方公里，合計2.5億畝。按社科院研究所黨國英的研究結果，一畝地可蓋3棟連排別墅，一棟別墅住3人，一畝地可住9人。那么，6000萬畝宅基地就能夠容納5.4億人居住。如果6000萬畝還不能滿足，2.5億畝宅基地減去6000萬畝還有1.9億畝，相當于農村宅基地還有1.9億畝的置換空間。將這1.9億畝宅基地拿出來，一方面能滿足農村居民改善居住條件的需要，另一方面還可以轉讓給城市，滿足作為城市新增建設用地的需要，那么城市建設用地的價格馬上就降下來了。剩下還有一部分宅基地，可以用來增加耕地，至少增加幾千萬畝耕地是完全有可能的。
全世界只有中國采取城鄉(xiāng)房地產市場分離的政策。城鄉(xiāng)一體化的房地產市場是一個必然趨勢。
作者系中央政策研究室原副主任
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉自：搜狐財經“致知100人”105期《對話鄭新立：到政府履行“養(yǎng)老靠國家”承諾的時候了》
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