新農(nóng)村建設(shè)需要大量的資金支持，但現(xiàn)實中農(nóng)戶難以獲得足額的貸款。其癥結(jié)在于農(nóng)村宅基地、房屋等財產(chǎn)不能正常流通，更不能抵押。因此，構(gòu)建以宅基地融資為核心的農(nóng)地金融制度，不僅能有效地解決目前制約農(nóng)戶貸款的抵押物問題，也能提高金融機構(gòu)經(jīng)營農(nóng)戶貸款的積極性。
農(nóng)村宅基地融資模式設(shè)計
農(nóng)村宅基地抵押貨款擔保證券——間接融資模式。在這里，金融機構(gòu)是農(nóng)村宅基地抵押貸款擔保證券的發(fā)起人，該證券發(fā)行前提為金融機構(gòu)向宅基地使用權(quán)人發(fā)放以宅基地為抵押的貸款。宅基地抵押貸款擔保證券產(chǎn)品運作過程中，需要成立特殊目的載體SPV（Special Purpose Vehicle），SPV也稱為特殊目的機構(gòu)/公司，其職能是在資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券。設(shè)立特殊載體SPV最終目的在于將證券化的宅基地抵押貸款與金融機構(gòu)的其他資產(chǎn)有效隔離開來，最終實現(xiàn)風險隔離，最大限度地減少金融機構(gòu)可能發(fā)生的破產(chǎn)風險對宅基地抵押貸款擔保證券產(chǎn)品運行所造成的負面影響。農(nóng)村宅基地抵押貨款擔保證券的具體運行流程如圖1所示。
圖1 農(nóng)村宅基地抵押貸款擔保證券流程
根據(jù)資產(chǎn)證券化的基本理論，農(nóng)村宅基地抵押貸款擔保證券產(chǎn)品運行過程主要包括以下幾個重要步驟：
第一步：成立宅基地合作社。村委會以宅基地入股方式組建的宅基地合作社后，由宅基地合作社選擇有支農(nóng)性質(zhì)的金融機構(gòu)，以宅基地設(shè)立抵押。在宅基地抵押貸款擔保證券運作過程中，宅基地合作社扮演著村委員（農(nóng)民集體）的代理角色。
第二步：組建資產(chǎn)池。金融機構(gòu)是宅基地抵押貸款擔保證券的發(fā)起人，為了保證金融資產(chǎn)收益的穩(wěn)定性、最大程度地降低融資風險，應選擇增值潛力較高區(qū)域的農(nóng)村宅基地抵押貸款形成一系列的資產(chǎn)組合，構(gòu)建資本證券化的資產(chǎn)池。
第三步：成立特殊載體SPV。金融機構(gòu)與特殊載體SPV簽訂正式的宅基地抵押貸款購買協(xié)議，正式出售給SPV，實現(xiàn)真實金融產(chǎn)品出售，完成破產(chǎn)隔離。
第四步：信用增級。信用增級可分為內(nèi)部增信和外部增信，考慮到目前宅基地抵押貸款擔保證券產(chǎn)品設(shè)計應簡單明了，因此，建議采用外部增信方式，可由地方政府組建的國有擔保公司對該金融產(chǎn)品提供擔保。
第五步：信用評級。信用評級分為初評與發(fā)行評級兩部分，在初評階段，主要對宅基地債券信用等級進行分析，最終確定信用增級的程度，在產(chǎn)品信用增級完成之后，信用評級機構(gòu)會再次對宅基地債券進行評級，即產(chǎn)品發(fā)行評級，評級結(jié)果向社會投資者公布。
第六步：發(fā)行證券。在SPV對宅基地抵押貸款擔保證券進行打包，完成信用評級之后，則由證券機構(gòu)對該金融產(chǎn)品證券開展承銷業(yè)務，證券公司在對其進一步包裝之后，向廣大社會投資者推介，并將扣除相關(guān)費用的募集資金之后交由SPV，SPV再根據(jù)產(chǎn)品買賣協(xié)議價格向金融機構(gòu)支付購買款。
第七步：清償證券，支付宅基地抵押貸款擔保證券本息及中介費用，產(chǎn)品結(jié)束運行。
農(nóng)村宅基地債券——直接融資模式。農(nóng)村宅基地債券發(fā)起人為農(nóng)村土地合作社，只有在農(nóng)民集體的宅基地入股、國有擔保公司的信用增級的前提下，農(nóng)村宅基地債券產(chǎn)品才能發(fā)行。具體運行流程如圖2所示。
圖2 農(nóng)村宅基地債券運作流程
第一步：成立土地合作社。考慮到交易成本（費用）、規(guī)模效應兩方面因素，不建議小規(guī)模的宅基地所有者作為委托人來發(fā)行債券。村委會可以宅基地入股方式組建宅基地合作社后，宅基地合作社以法人身份去挑選大型證券機構(gòu)，以宅基地增值收益權(quán)來發(fā)行債券，在宅基地債券發(fā)行過程中，宅基地合作社是以農(nóng)民集體的代理角色身份出現(xiàn)的。
第二步：信用增級。信用增級由內(nèi)部增信與外部增信組成，內(nèi)部信用增級主要由發(fā)行人通過提供直接追索權(quán)、優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)安排、流動性支持等方式給予宅基地債券信用支持。外部信用增級是指由第三方提供向宅基地債券提供信用支持，主要包括第三方機構(gòu)擔保、銀行信用證、保險和抵押投資賬戶等。考慮到目前宅基地債券仍然處于探索時期，外部增信方式顯得尤為重要，可由各級地方政府組建的國有擔保公司對宅基地債券提供信用擔保。
第三步：信用評級。信用評級由初評與發(fā)行評級兩部分構(gòu)成，在初評階段，主要對宅基地債券信用等級分析，以確定需信用增級的程度，在完成信用增級階段后，信用評級機構(gòu)會對宅基地債券再次進行評級，即產(chǎn)品發(fā)行評級，評級結(jié)果向社會投資者公布。
第四步：發(fā)行債券。在對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行打包并完成信用評級之后，由宅基地合作社委托證券組織承銷宅基地債券。為了保證這一金融產(chǎn)品收益的穩(wěn)定性、風險的分散性，應選擇增值潛力較大的宅基地發(fā)行債券。在對宅基地債券這一金融產(chǎn)品包裝之后，證券公司向社會投資者推介，并將募集到的社會資金扣除相關(guān)費用（成本）后交還宅基地合作社。
第五步：清償債券，支付宅基地債券本金、利息及中介費用，宅基地債券結(jié)束運行。
農(nóng)村宅基地融資模式創(chuàng)新配套制度設(shè)計
開展宅基地融資試點工作。宅基地融資這一特殊金融產(chǎn)品供給方式，一定要與我國農(nóng)村實際緊密結(jié)合，宅基地融資需求主要來源于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、家庭生活兩方面。因此，可以先挑選一些基礎(chǔ)條件已經(jīng)成熟的農(nóng)村地區(qū)開展宅基地融資試驗，比如外出經(jīng)商活動比較頻繁、農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模化程度較高的村鎮(zhèn)，這些試點成功之后再逐步在全國范圍推廣。
構(gòu)建“政府監(jiān)管+市場運營”融資機制。單純的依靠政府部門信用提供融資擔保，不符合市場經(jīng)濟運行規(guī)則，然而單純依靠市場主體提供融資擔保又會面臨政策方面“瓶頸”，因此，構(gòu)建地方政府與社會資本相結(jié)合的融資平臺顯得尤為重要。首先，在政府機構(gòu)信用擔保的基礎(chǔ)上，可以考慮組建國有擔保公司，由國有擔保公司對宅基地融資進行外部信用增級，以吸引大量社會資本參與前期融資平臺建設(shè)。其次，在宅基地融資過程中，政府部門主要責任為承擔監(jiān)管平臺運營，不承擔具體業(yè)務的決策、經(jīng)營等工作，業(yè)務經(jīng)營及市場性決策等行為（包括平臺的前期注資及后期利潤分配等等）交由參與的社會資本主體來完成。
加強宅基地融資服務體系建設(shè)。一是完善宅基地評估組織，統(tǒng)一評估程序及評估標準，以確保宅基地評估價值公平合理，保障農(nóng)民權(quán)益。
二是籌建功能完備的產(chǎn)權(quán)交易中心，集中辦理物權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜，并及時發(fā)布物權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)信息，為宅基地的流轉(zhuǎn)與變現(xiàn)提供交易平臺。
完善宅基地融資風險補償與監(jiān)管機制。針對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風險補償不足的實際情況，可由政府部門牽頭，加大政策性涉農(nóng)保險的覆蓋面，構(gòu)建抵押貸款風險處置長效機制（參與方及其關(guān)系如圖3所示），當農(nóng)戶無法及時償還抵押貸款時，可以由風險補償資金按一定比例補償金融機構(gòu)相應損失。
圖3 宅基地融資風險處置運作流程
完善相關(guān)配套政策。一是加快農(nóng)村信用體系建設(shè)步伐。結(jié)合我國農(nóng)村宅基地融資業(yè)務實際情況，真正建立涵蓋農(nóng)民、農(nóng)業(yè)企業(yè)、家庭農(nóng)場等相關(guān)主體的信用檔案，實現(xiàn)相關(guān)信用信息共享，充分發(fā)揮征信機制的激勵與約束作用，進一步降低融資成本、融資風險創(chuàng)造條件，以增強農(nóng)戶外部借款能力。
二是通過行政力對金融機構(gòu)加以進行引導，比如：可以通過適當放寬此類貸款準備金率，直接減免金融機構(gòu)相關(guān)稅費率等方式，調(diào)動其開展抵押貸款業(yè)務的積極性，通過利息補貼等相關(guān)措施加大對抵押貸款的獎勵力度，以降低信貸市場的交易費用（成本）。
三是健全農(nóng)村社會保障體系。進一步健全、完善我國農(nóng)村社會保障制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的農(nóng)民失地保險機制，逐步弱化宅基地的生活、養(yǎng)老等基本保障功效，把更多農(nóng)民從對宅基地全面依靠狀態(tài)之下真正、全面地解放出來。
（作者供職于河南財政稅務高等專科學校）
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國土地
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
