上周末，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入第一類的立法項(xiàng)目。在房地產(chǎn)業(yè)面臨“去庫(kù)存”和穩(wěn)房?jī)r(jià)兩難的關(guān)鍵時(shí)刻，曾經(jīng)傳言暫停的房地產(chǎn)稅立法被證實(shí)仍在推進(jìn)，這釋放了全面深化改革不動(dòng)搖的強(qiáng)烈信號(hào)。
“去庫(kù)存”是2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。出乎預(yù)料的是，年初一連串的貨幣、財(cái)政政策放松過(guò)后，“去庫(kù)存”劇情陡然反轉(zhuǎn)，占據(jù)媒體頭條的變成了一二線城市的搶房潮。在全國(guó)兩會(huì)上，多部委及相關(guān)城市的官員紛紛就抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲表態(tài)。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將釀成一場(chǎng)金融災(zāi)難。
類似的反復(fù)我們并不陌生，市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)本來(lái)正常，但周期越來(lái)越短、波動(dòng)越來(lái)越劇烈，就不正常了。這說(shuō)明我們關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些基本認(rèn)識(shí)出了問(wèn)題。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)發(fā)展初期的“黃金階段”。《人民日?qǐng)?bào)》2013年4月12日?qǐng)?bào)道專家研究成果稱，到2015年，中國(guó)家庭戶均擁有住宅可能達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住宅以后，住宅市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái)。筆者看不到更權(quán)威的數(shù)據(jù)，但大多數(shù)城市“去庫(kù)存”的艱難反映出，市場(chǎng)整體的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變。
關(guān)于這點(diǎn)，一線城市并不例外。有人可能會(huì)奇怪：一線城市不是嚴(yán)重地供不應(yīng)求嗎？筆者指的是市場(chǎng)整體，不單單指增量。雖然統(tǒng)計(jì)部門對(duì)住宅空置率諱莫如深，但在熱點(diǎn)城市“高端人群”普遍一戶多宅的印象大抵不錯(cuò)。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的背后，旺盛的投資投機(jī)性需求導(dǎo)致庫(kù)存積壓以二手房的形式存在。熱點(diǎn)城市對(duì)房地產(chǎn)投資升值的激勵(lì)導(dǎo)向和示范效應(yīng)，凝聚了區(qū)域乃至國(guó)內(nèi)外的需求和資源，產(chǎn)生了畸形的供求關(guān)系和虛高的價(jià)格。
但主流觀點(diǎn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)天然地供不應(yīng)求，而且天然合理。類似的模糊認(rèn)識(shí)還有，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位，如何限制投資投機(jī)性需求、甚至是否限制。在這樣關(guān)乎產(chǎn)業(yè)生死存亡的大問(wèn)題上，倘若思路不清、預(yù)期不明、政策搖擺且急功近利，市場(chǎng)就不可能平穩(wěn)發(fā)展。
在市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”，購(gòu)房者習(xí)慣于買漲不買跌，市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)關(guān)系同向變化，“去庫(kù)存”與穩(wěn)房?jī)r(jià)往往此消彼長(zhǎng)，不可兼得。而整體上，市場(chǎng)庫(kù)存量和價(jià)格均持續(xù)上升。
向成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，意味著開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、監(jiān)管手段和供求關(guān)系都要成熟起來(lái)，就可以在“去庫(kù)存”的同時(shí)穩(wěn)得住房?jī)r(jià)。
毫無(wú)疑問(wèn)，既往的調(diào)控政策和經(jīng)驗(yàn)已不足以當(dāng)此重任。我們必須求助改革，也就是常說(shuō)的治本之策。
改革的艱難，除了源于既得利益者的阻力，還源于廣大民眾的不理解。有一種流行的說(shuō)法是，改革要找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，以免引發(fā)大的動(dòng)蕩。對(duì)于一場(chǎng)準(zhǔn)備充分的改革來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是個(gè)偽命題。改不改是戰(zhàn)略問(wèn)題，而通過(guò)規(guī)范改革的力度、范圍、節(jié)奏以贏得更廣泛的理解和支持，只是個(gè)技術(shù)問(wèn)題。
相對(duì)于多年來(lái)不停加加減減的信貸、貨幣、交易稅費(fèi)以及限購(gòu)等政策工具，真正稱得上房地產(chǎn)調(diào)控治本之策的只有兩條，一是征收房地產(chǎn)稅，二是農(nóng)村土地制度改革。
房地產(chǎn)稅可以考慮從火爆的一二線城市征起，只要稅基、稅率合理，囤積居奇的投機(jī)者、假改善性需求之名的投資者就會(huì)逐一現(xiàn)身，而剛需的概念將重新定義，在住宅并非絕對(duì)緊缺的城市，將產(chǎn)生健康的供求關(guān)系和正常的商品房?jī)r(jià)格。
而對(duì)于住宅絕對(duì)緊缺的城市，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，可以釋放土地空間。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明日前透露，“人地掛鉤”方案正在按程序報(bào)批，就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革傳來(lái)的一個(gè)好消息。
穩(wěn)房?jī)r(jià)是一個(gè)方面，農(nóng)村土地制度改革“去庫(kù)存”的作用則更為明顯。當(dāng)下各地出臺(tái)的“去庫(kù)存”方案，主要寄望于農(nóng)民工市民化。而在他們的家鄉(xiāng)，很多地方正在大規(guī)模地推行集中居住，城鄉(xiāng)“去庫(kù)存”都指望農(nóng)民工，他們荷包里的錢怎么可能夠呢？戶籍制度改革已經(jīng)明確，農(nóng)民進(jìn)城不以收回土地權(quán)利為條件。這只是第一步，還要通過(guò)農(nóng)村土地制度改革賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)性和自主性，讓農(nóng)民帶著土地財(cái)產(chǎn)進(jìn)城。此外，還要大幅提高農(nóng)民工的消費(fèi)能力。
如果從地方產(chǎn)生成熟經(jīng)驗(yàn)算起，農(nóng)村土地制度改革已經(jīng)開(kāi)展20年了。主流聲音一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥，不能單兵突進(jìn)。當(dāng)此全面深化改革之際，戶籍制度、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體系、土地流轉(zhuǎn)、集體林權(quán)制度等相關(guān)領(lǐng)域的改革都取得了突破性進(jìn)展。曾經(jīng)一路領(lǐng)先的農(nóng)村土地制度改革，當(dāng)是到了加速推進(jìn)的時(shí)節(jié)。
（作者系本報(bào)記者）
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
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