最近樓市很熱，而關(guān)于土地和房屋的其他話題也成為焦點(diǎn)，據(jù)新聞報道，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達(dá)37.74萬棟，約4億平方米。它們手續(xù)不完備，有的還存在安全隱患。
如何處置這些小產(chǎn)權(quán)房？來看經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生的書中是怎么說的。
小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在一般指農(nóng)民在集體土地上建造的用于出租和出售的住宅。
在中國，主張讓小產(chǎn)權(quán)房合法化的聲音曾經(jīng)很響。其理由一般為：
（1）小產(chǎn)權(quán)房打破了政府對土地的壟斷，是推進(jìn)土地市場化的積極因素。
（2）小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，滿足了市場需求，既解決了一部分中低收入者的住房問題，又增加了農(nóng)民收入，不應(yīng)打擊而應(yīng)鼓勵。
（3）城市國有土地可以建商品房，農(nóng)民集體土地就應(yīng)當(dāng)也可以建，這是土地平權(quán)的要求。
（4）小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大， 如果強(qiáng)行全部拆除會引起社會動蕩，因此妥善解決讓其合法化也是積極求實、化解社會矛盾和風(fēng)險的唯一可行之道。
我們知道，土地用途和使用規(guī)劃是政府治安警察權(quán)的一部分，是一種公權(quán)力，只存在如何貼近市場和社會的真實需求、正確預(yù)測和判斷未來需要，從而依照民主程序做好科學(xué)規(guī)劃的問題，不是市場化的范圍。在西方國家也不存在打破政府對土地使用規(guī)劃的壟斷、由市場決定土地用途的事。至于在自己土地上建商品房出售并非現(xiàn)代法治社會的所有者權(quán)利，農(nóng)民這么做從一開始就不可能得到“規(guī)劃許可”。因為農(nóng)民的絕大部分土地是農(nóng)地，是規(guī)劃用于農(nóng)業(yè)耕種生產(chǎn)的，肯定不能用來建房，更談不上出售。農(nóng)民的宅基地，按照規(guī)劃用途是用于農(nóng)民自己居住和農(nóng)具、農(nóng)作物儲存之用，它與一般的商品房用地的規(guī)劃性質(zhì)也相當(dāng)不同。
因此，中外的農(nóng)舍，相對于城市居民商品住宅，一般而言占地面積較大，但均為低層住宅有限高要求，通常不超過2層，作為農(nóng)民自用。以美國的農(nóng)村分區(qū)規(guī)劃為例，通常開篇就聲明農(nóng)村規(guī)劃的主要目的就是保護(hù)農(nóng)地和農(nóng)業(yè)活動免除不相關(guān)的非農(nóng)使用。因此農(nóng)村分區(qū)規(guī)劃中特別強(qiáng)調(diào)土地的使用用途，明確規(guī)定建有一戶住宅的最小農(nóng)田耕作規(guī)模；農(nóng)村住宅即農(nóng)舍的限高和大小及輔助農(nóng)業(yè)設(shè)施的規(guī)格；一戶農(nóng)宅與鄰近其他建筑的最小距離，以至每一戶農(nóng)家住宅中所容許的最多留客住宿的客房數(shù)，等等。
由于美國農(nóng)民一般居住在自己的農(nóng)場中，因此美國農(nóng)民的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓廣告中農(nóng)場和農(nóng)舍的出售從來是混為一體的，你不能想象只買農(nóng)舍不買農(nóng)場，那樣的話，買下來的住所在別人的田中間，買了也回不了家。因此，像中國城中村和城郊村的許多農(nóng)民那樣，在宅基地（更不要說農(nóng)地或公益用地）上放手建造許多層乃至幾十層的商品住宅樓，根本不可能是什么“土地所有權(quán)人行使自己權(quán)利的應(yīng)有之義”，而是破壞規(guī)劃和踐踏法治的違法違規(guī)行為，這在法治的市場經(jīng)濟(jì)國家是絕對不可想象的。
由此可見，從真正法治的眼光來看，只有合法建筑與違法建筑之分，而沒有什么小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房之別。從法治的角度看，無論農(nóng)民在集體土地違規(guī)自建的住宅，還是居民在城市國有土地上違規(guī)自建的房子，都是違章建筑，從而都是不合法的。
試想如果農(nóng)民建的所謂小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，那么，居民在大商品房用地上的加建、搭建、擴(kuò)建不是更應(yīng)當(dāng)合法化嗎？如果違建都可以合法化，人們可以隨意自建、擴(kuò)建，那就必然出現(xiàn)公地悲劇，即每一個人都為了自己的私利擴(kuò)建，使整個城市或社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量直線下降而不宜人居。這種情況我們在部分法治缺失的發(fā)展中國家確實見過，但這絕不是法治的市場經(jīng)濟(jì)國家所能容許的，也顯然不是國人所希望出現(xiàn)的前景。
當(dāng)然，由于種種歷史的而主要是法治殘缺的原因，中國城市中的違建特別是熱點(diǎn)城市城郊的小產(chǎn)權(quán)房違建已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，其中的因素和責(zé)任錯綜復(fù)雜，因此也不是今天一個簡單的拆違就可以解決的，需要區(qū)分的情況，分類處置。但是，這種處理的原則和目的，是要在考慮和尊重歷史的情況下重建法治的權(quán)威，使得所有違建關(guān)聯(lián)方都付出相應(yīng)的代價，得到相應(yīng)的處置，使違法者不得利、守法者不吃虧，從而以儆效尤，真正遏制今后城鄉(xiāng)違建的再生蔓延。這就像對違法犯罪也要區(qū)別情況處理，而不能統(tǒng)統(tǒng)槍斃一樣， 但你永遠(yuǎn)不能說讓違法犯罪合法化吧？ 否則社會就會成為犯罪的天堂。
在部分人們所設(shè)想的建筑自由的世界里，不存在違建概念，小產(chǎn)權(quán)房天然合法。每個產(chǎn)權(quán)人可以自己決定和改變土地用途，市場會去平衡供求并達(dá)到資源的合理配置，隨著級差地租的不斷降低，城市建筑的擴(kuò)展自然會達(dá)到邊界。
但是需要說明的是，這種產(chǎn)權(quán)人建筑自由的市場經(jīng)濟(jì)，只是他們自己的想象，與現(xiàn)代社會的建筑規(guī)劃嚴(yán)格管治、城市擴(kuò)張被綠化帶、限制發(fā)展區(qū)緩沖隔離的法治實踐直接矛盾，并不存在于地球上已知的任何發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《新土改：土地制度改革焦點(diǎn)難點(diǎn)辨析》
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