——北京大興試點(diǎn)見聞
北京大興是集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革的試點(diǎn)地區(qū)之一。
2015年2月，北京大興等33縣（市、區(qū)）被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。在試點(diǎn)近兩周年之際，這項(xiàng)改革試點(diǎn)怎么樣了？改革舉措給大興這個曾經(jīng)典型的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來了怎樣的變化？記者近日走進(jìn)大興一探究竟。
改革突破哪些法律和制度？
根據(jù)改革內(nèi)容，在試點(diǎn)地區(qū)暫時調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。
“試點(diǎn)突破了諸多法律和制度的限制，我們能預(yù)感到這項(xiàng)改革將給廣大農(nóng)村以及城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來無限生機(jī)與活力。”北京市大興區(qū)委書記談緒祥說，“與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，意味著集體經(jīng)營性建設(shè)用地將享受上市交易、融資抵押等相關(guān)權(quán)利。”
“大興區(qū)把集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的‘未來收益’作為抵押，設(shè)立專項(xiàng)金融產(chǎn)品，讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地的資產(chǎn)價(jià)值和市場屬性得到充分體現(xiàn)。”談緒祥介紹，“我們推出的村鎮(zhèn)（環(huán)境）整治建設(shè)貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)基金等金融服務(wù)，為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)城鄉(xiāng)接合部改造一期二期、舊宮鎮(zhèn)南小街等項(xiàng)目授信40多億元，讓土地整理開發(fā)獲得‘第一桶金’。”
大興為什么被選為試點(diǎn)地區(qū)？
上世紀(jì)80年代以來，“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”的村級工業(yè)大院發(fā)展工業(yè)的模式一度盛行。“雖然土地出租建起的工業(yè)大院能夠帶來一定收益，但小化工、小加工、小餐飲、小市場等低端產(chǎn)業(yè)聚集，垃圾遍地、污水橫流嚴(yán)重影響了正常生活。”西紅門鎮(zhèn)四村村民陳亞檬對記者說。
“試點(diǎn)地區(qū)選擇大興也是因?yàn)樵摰貐^(qū)早在6年前就通過對城鄉(xiāng)接合部地區(qū)的改造，開始了集體土地利用的探索。”大興區(qū)委書記談緒祥說，2011年，作為北京市城鄉(xiāng)接合部綜合改造試點(diǎn)，大興區(qū)先期在西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)開始了集體土地利用新模式的探索，推動產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)。
“在西紅門鎮(zhèn)30平方公里的鎮(zhèn)域面積內(nèi)，從2012年開始，計(jì)劃用5年時間推動10平方公里工業(yè)大院的拆除，以產(chǎn)業(yè)疏解帶動人口疏解。”大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)黨委書記鄭亞君說，“西紅門鎮(zhèn)率先選擇了壽保莊進(jìn)行工業(yè)大院的拆除騰退工作，有效盤活土地資產(chǎn)，走出了一條集約利用農(nóng)村集體建設(shè)用地的新路。”
大興采取哪些創(chuàng)新做法？
經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)共有集體經(jīng)營性建設(shè)用地總計(jì)4200余宗，由于分布不均，碎片化嚴(yán)重，為了有效破解因集體經(jīng)營性建設(shè)用地分布不均引發(fā)的“窮村越窮、富村越富”的問題，兼顧公平與效率，大興區(qū)在西紅門鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在全國率先推出了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式。
“‘村自為戰(zhàn)、戶自為戰(zhàn)’的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)思維無法解決城鎮(zhèn)化與社會轉(zhuǎn)型問題。”談緒祥說，建設(shè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、構(gòu)建良好的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，需要進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資源公平配置的統(tǒng)籌，保障各村土地發(fā)展權(quán)共享和收益平衡。
“西紅門鎮(zhèn)成立了集體所有制的聯(lián)營公司。”西紅門鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王彪介紹，試點(diǎn)地區(qū)的集體土地使用權(quán)按照一定程序登記至聯(lián)營公司名下，并委托其統(tǒng)一進(jìn)行園區(qū)建設(shè)、經(jīng)營管理、收益分配。這既平衡了基礎(chǔ)條件、區(qū)位優(yōu)勢不同的各村的利益關(guān)系，也保護(hù)了全鎮(zhèn)村民的利益。
農(nóng)村集體建設(shè)用地如何“騰籠換鳥”？
2016年1月，北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小Ｂ地塊”40年的土地使用權(quán)，這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
“該地塊已于今年10月底動工，擬建設(shè)‘西紅門青年創(chuàng)投中心’。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人彭義介紹，項(xiàng)目建成后將為優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)家提供一個與國際接軌的創(chuàng)新平臺。
在大興集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的首個項(xiàng)目——鴻坤·金融谷，一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、高端產(chǎn)業(yè)集聚的現(xiàn)代化園區(qū)已初具規(guī)模。鴻坤集團(tuán)副總裁、鴻坤創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資公司董事長王玉然介紹，目前，該項(xiàng)目引入了王芳傳媒、長江文化等龍頭企業(yè)，北京股權(quán)交易中心也已簽約入駐鴻坤金融谷。
“業(yè)態(tài)的發(fā)展水平直接關(guān)系到集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的價(jià)值，更事關(guān)經(jīng)濟(jì)組織成員的收益。大興區(qū)在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市上確定了‘業(yè)態(tài)引領(lǐng)、用途引導(dǎo)、節(jié)約集約’原則，實(shí)現(xiàn)了‘業(yè)’與‘地’的共振聯(lián)動。”談緒祥說。
農(nóng)民如何共享收益？
“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益能否合理分配，是衡量改革試點(diǎn)成敗的關(guān)鍵。”談緒祥說，根據(jù)建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制的要求，大興區(qū)綜合考慮土地增值收益形成、城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展、農(nóng)民利益保障等因素，制定了增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法。
據(jù)介紹，大興區(qū)確定征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的比例范圍為土地交易總額的8%-30%。統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，周轉(zhuǎn)墊付集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地開發(fā)、土地整理資金，以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)困難群眾的社保補(bǔ)貼和特困救助。
“農(nóng)民成為‘帶著資產(chǎn)進(jìn)城’的新市民，通過入股村民地租保底，每5年增長5%，確保農(nóng)民既得收益不因改革試點(diǎn)而減少。”談緒祥說，待該聯(lián)營公司所統(tǒng)籌土地全部入市即項(xiàng)目決算后，再對所有集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行“二次分紅”，地塊上市后，合理設(shè)計(jì)留地、留物業(yè)、留資產(chǎn)和入股經(jīng)營等方式，確保農(nóng)民每年都有穩(wěn)定收入。
西紅門鎮(zhèn)壽保莊村黨支部書記高志華介紹，該村所屬的地塊通過改革，每畝土地的直接收益由原來的每年8000元上升到1.3萬元。“過去，我們家的1.5畝土地建成廠房出租的收入大概是每年6萬元。”西紅門鎮(zhèn)四村村民陳亞檬說，“如今，全家每年的分紅所得能達(dá)到12萬元。”
試點(diǎn)地區(qū)未來怎樣規(guī)劃？
在剛剛結(jié)束的北京大興兩會上，提到大興區(qū)率先進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)，北京市大興區(qū)區(qū)長崔志成的表述是“正在發(fā)生脫胎換骨的變化”。
走進(jìn)西紅門鎮(zhèn)原有城鄉(xiāng)接合部工業(yè)大院的騰退地塊上，一座名為“西紅門生態(tài)文化體育休閑公園”的綜合性綠地公園悄然矗立。李可染畫院、現(xiàn)代體育場館等坐落期間。
大興區(qū)研究制定了符合首都功能定位、京津冀協(xié)同發(fā)展和“高精尖”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要求的相關(guān)規(guī)劃，在北部各鎮(zhèn)重點(diǎn)引進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)，在南部各鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”相關(guān)產(chǎn)業(yè)。對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在確保“地盡其利”的情況下，實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)興其業(yè)”。
“除了科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，騰退地塊的大部分面積將建成綠地。”王彪介紹，目前，大興區(qū)正在結(jié)合西紅門等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，規(guī)劃改造城鄉(xiāng)接合部地區(qū)。“不僅要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，還要保障生態(tài)環(huán)境。通過拆除騰退等手段，從根本上解決了城鄉(xiāng)接合部地區(qū)的頑疾。”
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新華社2017年1月22日
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