首先我們來看一下，“農(nóng)地入市”，這個農(nóng)地指的是什么。很顯然，并不是所有的農(nóng)村土地都可以入市，這個土地是特定的，在現(xiàn)在這個階段是指農(nóng)村集體建設用地。
根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村集體土地根據(jù)不同用途分為三種類型：集體農(nóng)用地（主要指耕地、林地等農(nóng)業(yè)用地）、集體建設用地和未利用地。
“農(nóng)地入市”發(fā)生的背景？
隨著我國城市化進程的加快，越來越多的農(nóng)村人到城市里面生活，導致農(nóng)村的集體建設用地閑置的越多越多，好多空心村出現(xiàn)。所以有這么個前提是農(nóng)村的集體建設用地空置越來越多，而城里的土地資源卻越來越稀缺了。
“農(nóng)地入市”有哪些政策依據(jù)？
2013年11月，中共十八屆三中全會審議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
2015年3月，國土資源部公布了農(nóng)村土地制度改革首批試點名單。農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度三項改革被分開花落全國33個縣市區(qū)進行試點。2017年是試點經(jīng)驗總結期。
2015年11月2日，中辦、國辦對外印發(fā)了《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》(以下簡稱《方案》)，此次的《方案》則對“農(nóng)地入市”做出了更加細致化的規(guī)定，明確了在符合總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，存量農(nóng)村集體建設用地可以用做工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途。
“農(nóng)地入市”利好：
“農(nóng)地入市”給我們帶來的好處：
①農(nóng)地直接入市，盤活了存量農(nóng)村建設用地，為城市建設用地提供了新的空間，這樣可以有效抑制的城市高房價。
②加快土地制度改革，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入
當然大家最關心的是“農(nóng)地入市”后到底值多少錢？
數(shù)據(jù)顯示：截至16年4月底，共有97宗約1277畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，總價款達15.7億元。也就是說，目前農(nóng)村土地每畝價格約為122.9萬元（約1843元/平方米）。
是不是瞬間覺得農(nóng)村土地好值錢？先別太開心，收益如何劃分沒有相關的規(guī)定。
“農(nóng)地入市”弊端：
“農(nóng)地入市”給我們帶來的問題：
一、收益分配原則缺乏定論
涉農(nóng)改革走得穩(wěn)不穩(wěn)，關鍵看對農(nóng)民利益訴求把得準不準。在一些地區(qū)，“農(nóng)地入市”試點一大焦點問題，就是對于入市增值收益在農(nóng)村內(nèi)部如何分？哪些群體可以分？分配原則如何定？不同地區(qū)有不同做法，不同人群有不同看法。
①其一，如何分？
根據(jù)原有改革設計，土地增值收益原則上不低于20%，但實際操作過程中，村民們提出不同意見，要求一次性全部分到人頭，村集體不留存?！罢娼鸢足y”涉及切身利益。
②其二，誰可以分？
近年來，隨著進城務工、征地拆遷、女兒外嫁等因素，大量農(nóng)民轉戶進城或將戶口遷到別的村社，不再是本集體經(jīng)濟組織成員。但當“農(nóng)地入市”后，一筆巨款“從天而降”，不同群體“分多少”，看法紛紜。
☆ 專家認為，“農(nóng)地入市”的核心是分配，不能搞“一刀切”，應在國家層面結合戶籍制度、農(nóng)村產(chǎn)權制度等綜合性改革，使集體經(jīng)濟組織成員資格認定準，應享受的權利界定明晰，重點解決不同群體之間“怎么分、分多少”的問題。
☆ 基層認為，農(nóng)村改革不能期望一蹴而就、一步到位，在一定時期有過渡性的色彩，是正?，F(xiàn)象。政府不能包辦代替，“工作到位不能越位”，而是要充分發(fā)揚基層民主，在成員資格確定、分配比例協(xié)商等關鍵環(huán)節(jié)，嚴格由群眾自主協(xié)商、民主決策，尊重群眾意見，吸納群眾智慧，公開、公平地解決難題。
二、配套改革仍存模糊地帶
除了收益分配問題，還有一些改革配套問題，亟待明確回應。
首先，集體經(jīng)營性建設用地使用期限到期后，應如何處置產(chǎn)權歸屬？綜合各地試點情況看，集體經(jīng)營性建設用地入市后，一般有40或50年不等的使用期限，但是土地使用權到期后，應如何處置，各地尚未形成統(tǒng)一意見。
有的東部沿海試點區(qū)縣規(guī)定，使用權到期后，土地及其地上建筑物無償歸集體所有，這與國有建設用地使用權到期后的規(guī)定有較大差異。
其次，一些試點地區(qū)也反映，集體經(jīng)營性建設用地批后監(jiān)管也有一定難度。據(jù)了解，為了達到集約、節(jié)約用地的目的，國家相關部門對工業(yè)用地等都有投入產(chǎn)出指標要求，“農(nóng)地入市”后，各地對土地投資、產(chǎn)出強度尚沒有明確規(guī)定，單純參照國有土地執(zhí)行也并不切合實際。同時，政府、集體和企業(yè)相應的權、責、利法律關系尚未完全厘清，類似集體經(jīng)營性建設用地入市后，如果出現(xiàn)閑置，應如何處理等，尚未有明確說法。
土地幫觀點：
“農(nóng)地入市”必然會導致一些農(nóng)民失去土地，但目前我國農(nóng)村社會保障體系尚不夠完善，無法為失地農(nóng)民提供強有力的保障，他們得到了一筆錢，卻沒有得到持續(xù)賺錢的能力。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉自：土地幫（今日頭條）
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