隨著國務(wù)院啟動全國33個縣（市、區(qū)）進行農(nóng)村土地制度改革試點，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市開始進入實質(zhì)性試驗階段。如何建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市機制、理順與現(xiàn)行國有建設(shè)用地市場關(guān)系、建立公平合理的增值收益分配機制等問題尤顯突出。這些問題不僅直接關(guān)系到農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地能否順利入市，更直接影響到我國農(nóng)村土地制度改革的進程。
如何正確理解集體經(jīng)營性建設(shè)用地的概念
根據(jù)大多數(shù)學者的觀點，農(nóng)村土地包括三大部分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而建設(shè)用地中包括宅基地、公共服務(wù)設(shè)施和公益事業(yè)用地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。這里的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地主要指鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）企業(yè)等具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的用地。但現(xiàn)實中，這部分用地面積占農(nóng)村建設(shè)用地的比例很小，且多集中分布于東南沿海發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村。大都屬于上世紀八九十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展時期遺留下來的經(jīng)營性建設(shè)用地，而廣大內(nèi)陸地區(qū)該類用地比較少。所以，界定概念的內(nèi)涵與外延時若是僅僅局限于目前的范圍，因這類用地數(shù)量顯然比較少，且分布不均，所以涵蓋較窄。其入市流轉(zhuǎn)是否能夠為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建打開局面值得思考。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地是以規(guī)劃用途還是現(xiàn)狀用途入市
在現(xiàn)行土地管理制度框架下，農(nóng)村建設(shè)用地入市的唯一途徑是通過征地程序，即政府按照現(xiàn)狀用途對被征地農(nóng)戶給予補償，然后再按照規(guī)劃用途進行土地出讓。然而，根據(jù)黨的十八屆三中全會決議和國土資源部相關(guān)文件要求，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，必須要在符合土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃的前提下才能進行，卻沒有具體規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地是以現(xiàn)狀用途還是規(guī)劃用途入市。這個問題直接關(guān)系到土地交易雙方的出價，直接影響到集體建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變后增值收益的分配，更直接關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地交易是否能夠順利展開，須慎重對待。
關(guān)于城市規(guī)劃圈內(nèi)與圈外的劃分
現(xiàn)代社會，更大程度上是建設(shè)用地的區(qū)位屬性決定其價值。因此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需考慮城市規(guī)劃圈內(nèi)與圈外的劃分。由于我國特有的規(guī)劃體系，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)每一地塊的未來用途都有細致、明確的劃分，因此，處于城市規(guī)劃圈內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，土地增值潛力大，這些集體土地易于交易、交易價值大，且農(nóng)戶的期待值較高。而位于城市規(guī)劃圈外的土地，由于缺少詳細規(guī)劃，其規(guī)劃用途不夠明確，且區(qū)位相對較差，發(fā)展?jié)摿τ邢?，以至于交易困難，農(nóng)戶收益不高。所以，如何解決圈內(nèi)與圈外集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易的差距值得思考。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易對象的界定
集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對象目前沒有明確規(guī)定，在實施中存在以下兩種可能：一是只能入市交易給政府，集體建設(shè)用地使用權(quán)人與政府進行討價還價，最終實現(xiàn)土地價值；二是建設(shè)用地使用權(quán)人可以自由選擇交易對象，既能與政府交易，也能與其他主體進行交易。若是其交易對象限于政府，那么表面上看是打破了征地的行政強制性，允許農(nóng)村土地自由交易，實則是形成了新的政府壟斷，政府依然處于交易的強勢地位，農(nóng)戶的權(quán)益依然無法得到保障。若是可以自由選擇交易對象，那么涉及政府、農(nóng)村集體、農(nóng)戶個人、用地單位等多方交易主體，這些主體的權(quán)利與義務(wù)需要界定。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益的分配
農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)后，其收益分配問題是一個重要問題，直接關(guān)系到農(nóng)戶參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的積極性，以及集體建設(shè)用地入市工作的可持續(xù)性。一方面，政府獲得大部分土地增值收益的征地模式已不現(xiàn)實；另一方面，若是將土地流轉(zhuǎn)收益全部留給農(nóng)村集體或農(nóng)戶個人，也缺乏合理性。所以，如何實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后增值收益在農(nóng)戶、集體、政府之間公平、合理分配就顯得尤為重要。政府是通過土地交易額的分成直接參與收益分配，還是通過稅收等手段間接參與分配？多方主體參與增值收益分配比例又應(yīng)當如何劃分？這些都是亟須回答的問題。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易時序的控制
現(xiàn)行的國有建設(shè)用地市場，是通過年度土地供應(yīng)計劃來控制土地供應(yīng)時序和節(jié)奏的。政府根據(jù)年度用地需求，可以在轄區(qū)內(nèi)挑選合適土地推向市場，這是因為政府作為土地市場供給的唯一主體可以自由控制出讓土地的位置和節(jié)奏。但若農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，將會存在很多個土地供應(yīng)主體。如何既滿足用地需求，實現(xiàn)對土地供應(yīng)節(jié)奏和位置的把握，又滿足不同供應(yīng)主體的現(xiàn)實要求，這都是須要解決的難題。
如何建立交易平臺也是解決的重要問題。集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易平臺是其入市順利交易的重要保障。選擇不同的平臺類型具有不同的優(yōu)缺點。一種方案是建立以政府為背景的交易平臺，諸如許多地方已有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺、承包地交易平臺等，這些平臺具有搭建成本低、政府信譽高等優(yōu)點，但存在辦事效率低、缺乏監(jiān)督等不足。另一種方案是建立引入社會資本的第三方交易平臺。這類平臺可以給予農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)主體更平等的交易地位，更方便、靈活的交易機制，但第三方交易平臺也存在著信譽風險。所以，選擇和搭建科學、安全、順暢的交易平臺有利于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，也可為下一步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的交易平臺打下基礎(chǔ)。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國土地
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